瑕疵担保責任 – かしたんぽせきにん

瑕疵担保責任とは
瑕疵とは、傷・欠陥のいみです。 一見しただけでは、分からない欠陥・キズを「隠れた瑕疵」といいます。 例えば、屋根裏に出ている雨漏りの跡とか、縁の下のシロアリなどが挙げられます。

購入した不動産に “隠れた瑕疵” が有った場合、民法・宅地建物業法では、買主を保護する規定が定められています。

民法570条 – 売主の瑕疵担保責任
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。 ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

瑕疵担保責任のいう瑕疵とは、” 隠れた瑕疵” でないといけません。 隠れた瑕疵というのは、契約のときに通常の使用範囲では発見できないような瑕疵、という意味です。  

瑕疵担保責任の追及
買主は瑕疵があることを知った時から、1年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができます。

また瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約を解除することもできます。 いずれの請求をする場合も売主に過失(瑕疵があるということを知らなかった)があることは要件ではありません。

瑕疵が有ることを知った時点から、1年以内であれば売主が指摘された瑕疵を知らなかった場合でも、その瑕疵によって生じた損害の賠償を請求できますし、その瑕疵が原因で建物の重要な部分の欠陥に由来するもので、その欠陥を修繕することが事実上不可能な場合など、その瑕疵の存在によって売買契約の目的を達することができない場合は、売買契約そのものを解除することも可能です。

中古不動産の瑕疵担保責任
個人対個人の売買のケース
中古物件の売買では、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。

理由は、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵が存在することもある程度予想されるからです。 したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。

中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合には、賠償をつ級出来ます。

不動産業者から購入したケース
売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

新築の不動産の瑕疵担保責任
全ての新築住宅には10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の施行者または売主は、住宅購入者に対して、構造耐力上主要な部分(住宅の柱や梁基礎など)や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、物件引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。

これに反する特約を設けても、注文主や買主に不利な特約は無効となります。

保証期間を20年までは延長することが可能です。 但し、自然劣化等によって生じた不具合については、保証されていませんし、売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、保証の対象外になりますので注意が必要です。 参照: 財団法人住宅保証機構

 



備考:
民法566条第1項:
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

民法566条第2項:
売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

民法566条第3項:
契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない。

 

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