競売 – 不動産の競売

競売
お金を貸した人が、お金を返してもらえなくなった状態になった場合に、その貸したお金をを回収するための法的手続きです。

お金を貸した人(債権者または抵当権者)の申し立てにより裁判所を通じて、借金のカタに取ってある不動産を強制的に売却処分して貸したお金を回収する法的手続きのこと。

競売は、厳密には一般の売買と違って、国(裁判所)の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。

競売で不動産を購入する側の最大のメリット:
競売物件の一番の魅力は物件の価格が一般物件の市場価格より非常に安く提供されいる点です。

競売で不動産を強制的に処分される側のデメリット:
安く買い叩かれた価格での売却状態です。 したがいまして返済出来る借金の額も、その分少なくなります。

競売で落札する側のデメリット:
落札後、改修のために大金を使うことになったり、占有者に出て行ってもらうために立退料の交渉を行ったりの手間・お金がかかったりする。

競売にかけられる側のデメリット:
立退料の交渉を落札者と直接行うことになります。 中には競売のプロがおりますので引越し代は雀の涙レベルのことも有ります。

また、競売にかけられる人の最大のデメリットは、競売が終わってからも、落札代金をもってしても返却できない借金の返済は継続して求められるつことです。

競売を取下げてもらう
競売を取下げるには、競売を申立ててきた債権者(お金を貸してくれている人)にお願いしなければなりません。 競売の申し立てを受けた側からの競売の取り下げはできません。

競売申立て者が裁判所に納める予納金
請求債権額が
・2,000万円未満だと         60万円
・2,000万円以上5,000万円未満  100万円
・5,000万円以上1億円未満     150万円
・1億円以上             200万円

競売を申立てた側が、出してくる条件の中には、貸しているお金の80パーセントをキャッシュで、プラス予納金全額を払ってくれれば競売を取下げますという場合もあります。 また、新たに連帯保証人を付けてくれれば競売を取下げますという条件を提示してくる抵当権者もおります。 まったく競売の取り下げを拒絶してくる債権者もおります。

競売にかかった不動産を自分で落札する
債務者本人は、入札に参加することはできません。 それ以外の方であれば競売に入札はできます。 民事執行法・第68条 – 債務者の買受けの申出の禁止条項では債務者は、買受けの申出をすることができないとされております。 言い換えれば、債務者本人以外であれば競売に入札できます。

連帯債務者または連帯保証人でも入札には参加できます。
しかし、連帯債務者・連帯保証人は、主たる債務者に取って代わって返済を求められることになります。
その競売の入札に参加出来るお金が有る場合には、抵当権者に差押えを受けて、連帯債務者・保証人が競売にかかる恐れがあります。

連帯債務者/連帯保証人と競売
競売で売却されたにもかかわらず、全額出来ないばあいには、連帯債務者/連帯保証人へ残金返済の督促が行われます。 残金の返済が出来ない場合には、差押えを受け、その後競売にかかります。

競売にかかった不動産を守る
子供が買ったマンションが競売にかかった。 嫁いだ娘が離婚でもらった家が競売にかかりそうだ。 競売にかかった身内の不動産を護る法は任意売却です。

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