現況調査と現況調査報告書

現況調査
現況調査とは、競売のための資料(現況調査報告書)を作成するために、目的物件の形状、占有状況等の調査を行うことです。 現況調査は裁判所の執行官と共に不動産鑑定士がやってきます。 不動産鑑定士が来るのは、不動産の評価も一緒にやってしまおうということです。

現況調査報告書とは
裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。 現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。 執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

民事執行法第57条(現況調査)
執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。

2) 執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。

3) 執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。

民事執行法第58条(評価)
執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。

現況調査報告書の読み方:
住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことが綴られています。

区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。

占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。 一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額を決めて行きましょう。

落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度はこれら報告書を読めば把握出来ると思います。

そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」代わりに、現地の写真が添付されています。 建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。

トラックバックURL

http://www.xn--boqw2irufmvj.com/archives/349/trackback

任意売却相談コール
無料相談 0120-088020 任意売却相談コール

メニュー



スポンサード リンク
 
ご案内