任意売却について

自己破産ってそんなに悪い事なの?

任意売却後の自己破産と競売後の自己破産

自己破産って、そんなに悪い事なの?
借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。

職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか?









自己破産のもたらすメリット
債権者側の場合 – 競売の場合でも任意売却の場合でも決済が終わりや否や、『○○さん、自己破産してもらえませんか?』と提案をして来ることがあります。

これは、いつまでも少額の返済をダラダラと続けられると不良債権と化した書類がいつまでも残ってしまうからです。 自己破産してもらえれば、損金で計上できますし、書類の整理もできるからなのです。

債務者側の場合 – 自己破産をして免責が下りれば、返済すべき残ったローンが消えることになるのです。 任意売却の場合、月々1万円とか2万円の少額返済になることが多いのですが、それでも返済が苦しいことも有ります。

自己破産をしておけば、それらか解放されることになるのです。
自己破産をしようと、しまいと約7年間は、何もできないのです。 だったら自己破産をしておいて免責をもらってみてはいかがでしょうか。

多くの任意売却業者さんは自己破産に非常に否定的なようです、しかし私たちは逆に自己破産には肯定的なスタンスをとっております。

自己破産をするには弁護士さんにお願いすることになります。 弁護士さんに依頼をするということは弁護士費用がかかります。

自己破産をしてはいけない職種・業種が有ります。 それらを十分に考慮しなければいけません。

もっとも、大切なのは、任意売却で不動産を処分してから、競売で不動産を失ってから弁護士さんに自己破産の依頼をすることです!
まずは、私たちに貴方の置かれている状況をご相談ください。

 


任意売却が終わった後にいただくご質問

任意売却で不動産を売却して、それでご依頼人さまとの関係が終わってしまうことにはならないのです。

任意売却が終わって、時には半年後に、債権回収を行っているサービサーが、貴方の債権を別のサービサーに売却をするかも知れません。

債権者が代ると、いままでは返済の催促が全然無かったのに、突然矢のような催促をしてくる場合も有ります。 また、返済額の変更および返済の条件変更を求めてくる場合なども有ります。

中には半年ごとにサービサーが代って、その度に新しいサービサーとの交渉をしなければならない事も有ります。

3年くらい経って、または4年位い経ってから、ある日、突然にサービサーから呼出しの通知が届くこともあります。

または、ご自分一人では対処のしようのない、考えられないような問題が転がり込んで来るかもしれません。

20室有る1棟建てのマンションの元オーナーさんの場合:
任意売却が終わったのが約6年前。 任意売却の依頼主さんがオーナーだった時からの入居者の一人が自己破産してしまいました。

この方が入居の際に取っていた保証金4ヶ月分を現在のマンションの持ち主が返却したのです。 そして、現在のオーナーが元のオーナーへ返却した保証金の半額を払えと内容証明を送って来たのです。

もちろん、そのようなお金など払う必要などないので、そのようにアドバイスをしました。

任意売却でも競売でも、自宅を売却をしてお終いではないのです。
私たちは、未来永劫、処理させていただいたご依頼人さまのご相談には無料で対応させていただいております。

 


親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 


横浜市の任意売却

横浜市で任意売却をお考えなら実績10年以上の私たちにお任せ下さい。

住宅ローン滞納

 

住宅ローンの返済が1ヶ月遅れると、ローンの融資を受けている金融機関より電話・葉書・封書による支払い督促が有ります。

2ヶ月滞納すると、金融機関より、『今後の返済についてお話があります。』という内容の呼出しが有ります。

3ヶ月ローン返済を滞納してしまうと、金融機関によっては競売を裁判所に申立てます。 ただし、住宅金融支援機構の場合は6ヶ月の延滞まで猶予が有ります。

競売の申し立てを受ける前段階として、期限の利益の喪失という通知が届きます。 その後に代位弁済という通知が届きます。

民間の金融機関は、ローンの返済が困難だと解った時点で、融資をしたお金を早急に回収すべく競売に向けて次から次へと手を打って来ます。

 



任意売却とは
任意売却とは、金融機関に対し住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、住宅ローンの残るご自宅を売却処分することです。
返済の滞納をし続けると競売という形で強制的にご自宅は売却処分されてしまいます。 任意売却は、競売で強制売却される前に自分から進んで売却して住宅ローンを、その売却代金で返済しようという行為です。

 



期限の利益の喪失

  

期限の利益の喪失そして代位弁済
住宅ローンの融資を受けた際に、住宅ローン保証会社にローン保証という契約をしています。 中にはローン保証ではなく、連帯保証人を立てているかもしれません。

ローンを借りた本人がローンの返済が出来なくなってしまった場合には誰かが、借りた本人に代わって借金の尻ぬぐいをすることになります。 一般的にはローン保証会社または連帯保証人が、尻ぬぐいをします。

期限の利益の喪失とは、ローンの月々の返済をする権利を失うという意味です。 代位弁済とは誰かが借りた本人に代わって借金を返済するという行為です。

住宅ローンは融資をしてくれた金融機関への借金でしたが、代位弁済後は、その借金を返済してくれたローン保証会社または連帯保証人へ移行します。 言い換えれば、借金の先が替るだけで、引き続き返済をする義務はついて回っているのです。

肩代わりでローンを返済したローン保証会社は、肩代わりした借金を全額一括返済してくれと強よく出てきます。 一括で返済出来ない場合には競売で強制的に処分されることになります。

  



神奈川

  

住宅ローンの返済が出来なくなりそうな感じに陥ったら、滞納が始まる前に必ず融資を受けている金融機関へ相談をしましょう!

返済の怠納を引き起こしてしまってからのお願いと、滞納する前のお願い事では全然違った結果になります。

毎月々の返済額の減額の交渉などは、支払い滞納後だとなかなか認めてもらえなかったり拒否されることになりますが、滞納前なら認めてもらえる確率は高くなります。

月々のローンの返済額の減額のことをリスケジューリングといいます。 略してリスケと言います。 リスケが認めてもらえるのは半年間とか1年間とか2年間のほんの短い間だけです。

リスケが終わると同時に返済が出来なくなる方が圧倒的に多いようです。 競売にかかる時間を先延ばしにしか出来ないかもしれませんが、返済のリスケを申し込んでみる価値は有ると考えます。

金融機関に『返済のことでお話が有ります』と呼出しを受け、その場で任意売却を勧められることがあります。 話合いの場で任意売却の話が出るということは、金融機関では貴方にはもう~返済を継続するだけの力が無いと判断をしたことになります。

そして、任意売却をするにあたり、その金融機関ご指名の不動産業者さんを利用するように求められるかもしれません。 その際には、『業者は自分で探す!』と丁重にお断りすることをお勧めいたします。

任意売却は読んでその通り、任意で不動産を売却する行為ですので、業者も任意で選択できるのです。

任意売却を選択しても、競売になってしまっても、自宅を失う事には変わりはありません。 同じ失うにしても少しでも有利に終われないのは悔しいとは思いませんか?

任意売却が競売に比べ優位な点:
競売はご自身による孤軍奮闘な戦いです。
任意売却は私たち業者が代理人となっての戦いです。

競売での引越し代/立退料の交渉はご自身で行わなければならない。
任意売却での引越し代・転居費用の交渉は代理人である業者が行う。

競売終了後に残るローンの返済額・返済条件は債権者より一方的に言い渡される。
任意売却終了後に残るローンの返済額/返済条件は業者が抵当権者側と、依頼人に無理のない額で同意をしてもらう交渉をする。

任意売却の場合、終わった後にも私たちのようにアフターケアをしてくれる業者が有る。 競売の場合には、また相談料を払って司法書士さん弁護士さんに相談をしなければならない。

  

  

横浜市青葉区 / 横浜市都筑区 / 横浜市港北区 / 横浜市鶴見区 / 横浜市緑区 / 横浜市旭区 / 横浜市神奈川区 / 横浜市西区 / 横浜市保土ヶ谷区 / 横浜市瀬谷区 / 横浜市泉区 / 横浜市南区 / 横浜市中区 / 横浜市磯子区 / 横浜市港南区 / 横浜市戸塚区 / 横浜市栄区 / 横浜市金沢区 – 横浜市で住宅ローンの返済に行き詰まってしまって滞納が始まってしまわれた方は、私たちにご相談くださいませ。

  

  


サービサーとの交渉

サービサーとの交渉
債権回収会社との交渉

任意売却が終わってしばらく経つと、『●●様の、債権を▲▲債権回収会社に譲渡します。』的な内容の通知が届きます。

そして、数日後に、今度は『●●様の債権が■■保証会社より、当社▲▲債権回収会社に譲渡されました。 つきましては、●●様と今後のご返済についてお話がございますのでご連絡ください。』という内容の通知が届くと思います。

このような通知が新しい債権回収会社(サービサー)より届いたら、逃げ回らずに連絡をしてください。

債権回収会社(サービサー)により対応に大きな差がありますが、一般的な例を書いてみます。

任意売却が終わって、残債が2,000万円有ると想定した場合、サービサーは一応2,000万円全額の返済を求めてきます。 これは短歌でいうところの枕詞です。 挨拶代わりの軽いジャブです。

時には、2,000万円全額ではなく500万円前後の一括返済を求めて来ることも有るかもしれません。

この時点でサービサーが一番知りたいのは、”この人はいくら払えるのか?” という事なのです。 高過ぎる金額を要求しても払えないし、低過ぎると儲からない。
 先ずは高い金額を請求して様子をうかがいに来るのです。

この時点で先ず成すべき事は、無用にアタフタせずに自分が幾ら位なら払えるのか、を確認する事です。

親戚とか友人とか親からお金を借りることは考えては駄目です。 友人・親戚を巻き込んでは駄目です。

自分で月々の収入と支出をきちんと割り出して手元に用意出来る金額を算出しましょう。 そして、一括返済ならいくら、分割返済ならいくらと限界値を決めましょう。
サービサーに行く際にその返済計画書を持参し、それを相手に見せながら説明してください。

持参した返済計画書を元に先方は、次の段階の交渉額を算出して来ます。 
「この私は、現在こういう財政状態で、今後数年間はこのような収支が続き、これが返済限度額である」ときちんと説明しないと、なかなか合意には至りません。

そうして2回目の交渉で、例えば「300万円」を一括返済してくださいと言われたら、いよいよ本格的な交渉のスタートに突入することになります。

『現時点で、用意できる金額は●●万円しかない!』と誠意をもって返答する事す。  そして、『残りは月々1万円づつ返済します!』」とでも言えば、完済するには10年・20年かかることになります。

そんなに長くはかけたくないと判断されれば、「一括で頑張って150万円払えないか」と言ってもらえるかもしれないし、それよりも遙かに低い額を提示してくれるかも知れません。

提示される返済額の目安は、「債権額の5%」というような例が多く報告されておりますが、実情は個々の担当者が、決めているケースが多いのだということを元サービサー勤務の当社スタッフが言っております。

サービサーとの交渉の駆け引き&テクニック:
サービサーとの交渉は;
1) 返済する資金も資産も無いことを伝える
2) 済資金を貸付してくれる親戚や友人がいないことを伝える
3) 定額の分割での返済しかできないことを伝える
4) 最終的には、裁判になっても仕方がないと思っていることを伝える

サービサーに、これ以上交渉を続けても高額を回収するのは不可能だということ。 法的手続きをしても意味が無いと判断をさせることが重要なポイントとなります。
 そうすれば、驚くほど低額での和解も可能性が出てきます。

サービサーの不良債権購入額は、債権額の2%以下と言われておりますから、そこにサービサーの利益が少しでも乗った金額での和解なら、サービサーは損をしない計算になります。
 実際には、債権額の5%以下の金額で和解することが目標になりますし、2%程度で和解した例も数多く報告されております。

交渉金額の基本を、債権額から考えるのではなく、サービサーの購入額から考えることがポイントです。

交渉を弁護士さん・司法書士さんに相談するのも良いかも知れません。 しかし、弁護士さんにお願いするにはお金がかかります。 自分でも出来るレベルです。 ご自分で交渉しましょう!


任意売却後に自己破産を自分で行う

任意売却後に自己破産を自分でやる!

同時廃止(同時破産廃止決定)
債務者にめぼしい財産がない場合、処分・分配する財産がありませんので破産手続を進める意味がなく、破産手続開始決定と同時に破産手続が終了します。 これを「同時廃止(同時破産廃止決定)」と言います。

任意売却で大きな財産である不動産を失ってしまっているので、同時廃止になる公算は大です!

申立費用も安価、手続も比較的簡単なため弁護士に頼まず本人だけで自己破産の手続きを行うことが出来ます。 期間も短く終わるため、語弊を恐れずに言うのであれば「自己破産が簡単な手続き」と言えます。

自己破産の申立てを自分でする場合(破産管財人の選任がない場合)
約2万円~3万円の実費
(内訳:予納金約2万円、収入印紙1500円、郵便切手約5000円)
費用は裁判所によって異なりますので、最寄りの裁判所にお問合せして下さい。

弁護士の場合
実費+着手金20~50万円(+報酬額20~50万円)
着手金・報酬額は各事務所によって異なります(あくまでも一般的料金です)

司法書士の場合
実費+報酬額15万円~30万円
着手金・報酬額は各事務所によって異なります(あくまでも一般的料金です)

弁護士にお願いしなくても自己破産はできますので、自分でやってみることをお勧めします。

競売とは違い、任意売却では、後々の返済額は日々の生活を圧迫しない額に設定をされるのが一般的ですので自己破産をする必要な無いと考えます。 しかし、任意売却後の選択肢の一つとして自己破産も有るということを提案させていただきます。


任意売却での引越しの準備

任意売却での引越しの時期

任意売却の場合、売買の決済時には家をカラッポにしておく必要があります。

引越し先を探し始めるのはいつでもかまいませんが、物件の購入者が見つかった時点には具体的に引越し先を探さなければなりません。 賃貸は物件を決定してから約2週間も有れば、契約、引越しまで可能です。

反面、不動産を購入する側は、住宅ローン等の申込に約1ヶ月程かかりますので、購入者が見つかってから探しても十分に間に合います。

賃貸物件の契約、引越しにおいては、先にまとまったお金が必要となりますので、任意売却期間中に少しずつでも貯めておく必要があります。

任意売却期間中は家のローンの返済を止めておくことになります。
その返済するローン分を賃貸物件を借りる際の資金として蓄えておくことを強くお勧めします。

任意売却の場合には、債権者より引越し費用がある程度見てもらえることもあります。 しかし、引越し費用がでるのは不動産売却決済時なので、事前にお金を貯めておく必要はあります。

競売の場合の引越し時期
落札後、落札者の方から退去をするように促されることになりますが、期間的に1ヶ月も猶予を見てもらえる場合はほとんどなく、1~2週間ぐらいで退去するように促されることが大半です。

退去の条件は落札者にもより様々ですが、裁判所から売却許可決定が出た後は、何の権限もなく居座ることになる不法占拠者扱いとなりますのでご本人としては、精神的にもかなり厳しい状況に置かれることになります。

そうなる前に退去をしたほうが良いのですが、引越し資金等は任意売却と違い、一円もでることはありませんので、ご自身で用意する必要はあるでしょう。

30万円前後を目安として立退料の交渉をしてみるのも良いかもしれません。 ただ交渉は相手を見極めて行うことをお勧めします。


任意売却の引越し代への新提案

任意売却の引越し代に関しての新提案です!

この引越し代に関しての提案は、多くの任意売却業者さんを激怒させることになると思います。

不動産の売買契約時に、債権者・購入者・仲介業者そして任意売却業者が一同に会します。

その契約の場で一言『●●さん、引越し代▲▲万円ありがとうございました』と言いましょう!

なぜ、このような提案をするかと言うと、ひょっとしたら貴方が任意売却を依頼した業者さんは、物件購入者から貴方がもらう金額以上のお金をもらっているかも知れません

ひょっとしたら購入者から100万円を引越し代としてもらっていて、貴方には30万円のみが引越し代として渡されているのかも知れません。

悔しくはありませんか?
100万円もらえるはずなのに、たったの30万円ですよ!
そこまで悪どいことをやってくれるのなら、一矢報いたいとは思いませんか~!

もし、100万円中30万円で、納得できるのなら厭味の一言で済ませましょう! もし、ハラワタが煮えくり返ってしまったのなら、最悪のシナリオをご用意いたしました。 最悪のシナリオは任意売却の依頼者自信にも火の粉が降り注いで来ますが・・!

その最悪のシナリオとは、その売買契約を中止しましょう!
契約の最中、『この売買は中止したい!』と主張するだけでよいのです。 そして、その場に居合わせる全員に半端じゃない迷惑をかけることになりますが・・。

契約を中止すると、2~3週間の内に新しい購入者が見つからない限り競売になります。
競売になれば、落札されるまで住んでいることが出来ます。 そして、落札後には20万円位の引越し代は出してもらえるでしょう・・。

任意売却で30万円の引越し代が競売で20万円位になってしまうかもしれませんが、反面、数ヶ月間は余計に、そこに住んでいることができるのです。

そして、最後は自己破産をしてください!
競売後の返済金の条件は任意売却に比べかなりキツイです。 それから逃れるには自己破産しか有りません。

昔、大阪の任意売却の業者さんが、子会社を使って300万円も浮いたお金を作って。 挙げ句、依頼者には引越し代として20万円しか上げませんでした。 怒った、依頼者は大阪府の宅建指導課へ苦情を申立てました。 結果、その業者さんは、その会社名とその社長名では営業できなくなりました。

実行は自己責任でやってくださね!
この件に関して相談されても、何らアドバイスも助言もお手伝いもできません!

引越し代から引かれる経費?
引越し代の中から事務手数料●●万円引かれている場合も多々あります。 これってチョット変だと思いませんか? 引越し代の交渉って任意売却業務の中の作業でしょう。 だったら事務手数料とか何とかの理由を付けてさっ引くのって詐欺じゃないの?
任意売却協賛金とかのへんてこな理由でさっ引かれるのもムチャクチャおかしい。 何よ、その任意売却協賛金って?

納得が行かないときには、契約の中止を!
契約を中止して競売にしてしまいましょう!

本来出るべき引越し代から、色々な名目でお金が引かれていたら、契約時でも良いですし、決済時でも良いので、購入者・債権者・司法書士・任意売却業者がガン首並べている場で問いただしましょう!

任意売却を止めて、競売にしちゃいましょう!


引越し代100万円の裏側

引越し代100万円を出しますとうたっている任意売却業者さんがいます。

現実の問題として、引越し代に100万円という大金を認めてくれる金融機関がめっきり少なくなってしまいました。

そもそも引越し代の出所は、任意売却で処分した不動産の売買代金の中から捻出されるお金です。 その売買代金は、借金の返済に充てられるためのお金です。

その中から、引越し代を出すということは、任意売却後に残る借金がその分、増えるということの裏返しでもあるのですよ。

仮に引越し代が100万円出たとすれば、任意売却後の返済すべき借金が100万円増えるということを意味します。

任意売却の引越し代の額が大きいキャッチコピーには要注意ですよ。


任意売却で現金を多く残す裏技!

任意売却で現金を多く残す裏技なんか有りません!

もっとも、何を指して裏技と言うのかが問題ですが。 私たちにとっては裏技でも表技でも無い、一般的な知識でも業者さんにとっては裏技なのかも知れません。

以前、会社の同僚が、お金を残す裏技という情報をインターネットの裏サイトで大枚2万円も払って購入しました。

その裏技集に記載されていた技の一例に、『駐車違反に罰金を払わなくても良い方法』というのが有りました。 で、その回答が『駐車違反をしないこと』というものでした。 また、『月々の貯金を1円でも多くする裏技』ってのが有りました。 その回答は『月々使うお金を1円少なく使い、その1円を貯金する』というのもでした。

上記のようなバカバカしい内容のことが約300項目近く記載されていました。

任意売却で現金を多く残す裏技というのも似たような内容です。

任意売却業者が違法な行為を行わない限り、現金は残せません。
しかし、この違法行為が露見した場合、その業者は営業停止または廃業に追い込まれる可能性も有るのです。 たった何十万円の仲介手数料のために、そこまでのリスクを冒すとは考え難いのです。

しかし、今までに何社かの任意売却業者さんが、違法行為がバレて廃業に追い込まれてしまっております(その会社たちは社名を替えてまた営業をしていますけどね)。

任意売却で現金を多く残す裏技、聞いたらたぶん大笑いするかもしれませんね! それか、違法行為でお金を作ると言っているのかもしれませんね。


次のページ »

任意売却相談コール
無料相談 0120-088020 任意売却相談コール

メニュー



スポンサード リンク
 
ご案内