任意売却の用語解説

再評価 – 競売

再評価 – 競売 – 落札
一度目の競売で落札者が出なかった場合には再度、競売にかけます。 その際に対象物件の売却基準価額を見直して値を下げます。 そのことを再評価といいます。

不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。

その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。

しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがごく稀にあります。 その場合には特別売却が行われます。

特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。

しかしながら、中には特別売却でも入札者が現れない場合が有ります。 この特別売却でも入札者が現れない際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。

再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。

この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。


公正証書とは

公正証書とは
公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。 公文書ですから高い証明力を保持します。

任意売却で債務整理をした際、競売で処理が終了した際に、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーも居ます。

したがいまして債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。 すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。

公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。

 

 


交付要求とは

交付要求とは
滞納者の財産について競売や差押などの強制換価手続きが行われた場合に、その先行する執行機関に対し交付要求書を交付して、滞納税への配当を受ける手続きをいいます。

その場合、滞納者や質権等の利害関係人へも書面で通知されます。 交付要求の効力は執行機関から配当を受けうることですが、元々の強制換価手続きが解除または取り消されたときは効力を失います。

要するに、競売で売れた場合の落札代金の中から税収する方法だという事です。 参考: 国税庁・第82条関係 交付要求の手続

参加差押え
参加差押とは、例えば差押となっている1つの不動産などの財産をを複数の債権者が差押さえることはできないため、ある機関が執行した差押さえに便乗するかたちで競売代金から配当を受けることができるという仕組みである。 また、参加差押をしておくと、差押さえが解除された際に遡って効力を得ることができる。 参加差押は交付要求の一形態です。 参考: 国税庁・第86条関係 参加差押えの手続

 

 


現況調査および現況調査報告書

現況調査および現況調査報告書
裁判所の執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。

執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです
執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません!

この現況調査が入ってから、おおよそ5ヶ月後位には競売の入札となります。

 

 


金銭消費貸借契約とは

金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約、簡単にいうと借用書です。

【民法 第587条】
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによってその効力を生ずる。

金銭消費貸借契約は、通常、借り手だけが利息の支払いと元本の返済義務を負うので、有償の片務契約とされます。

金銭消費貸借契約の目的物
種類、品質、数量の同じ物を返還できれば、何でも良いとされています。
 現実の取引社会では、圧倒的に金銭の消費貸借が多い。 (貸金、ローンとも呼ばれます。)

金銭消費貸借契約の特徴
借受物の「消費」が可能です。
借主が所有権を取得できます(使用貸借、賃貸借との違いはここです)
返還時、種類、品質、数量の同じものを返還することが可能です。 その物自体を返還しなくても足りる、ということになります(使用貸借、賃貸借との違いはここです)

金銭消費貸借成立要件
借主が金銭その他の代替物を貸主に返還することを約束することを「返還の合意」といいます。

貸し主から金銭その他の代替物を受け取ることを「目的物の授受」といいます。

金銭消費貸借契約の要物性の緩和
契約の成立には、「貸借りの合意」の外、「目的物の交付」が必要になります。
  ・ これを「消費貸借の要物性」といいます。
  ・ 要物性の要件は、実質的に緩く解釈されてきています。

金銭消費貸借契約で現実に授受があったと同視される場合
現実の取引では、貸主が金銭の代わりに借主に手形を交付し、借主の第三者に対する借金を貸主が支払い、その金額を貸し付けることもあります。

公正証書等作成の場合
公正証書を作成、又は抵当権設定登記を済ませてから行う金銭貸付です。
  後に金銭を交付した時に消費貸借の要物性が満たされ消費貸借が成立します。 しかし、消費貸借成立前の公正証書、抵当権設定契約も有効になります。

 

 


偏頗弁済とは

偏頗弁済(へんぱべんさい)とは
債権者達の中のある特定の債権者だけに返済を行う行為をいいます。

破産・免責手続や、個人再生手続において、特定の時期に、一部の債権者のみを優遇するような弁済を行うことを偏頗弁済と言い、債権者平等の原則に反するため、禁止されています。

破産法252条1項1号には債権者を害する目的で、破産財団に属し、又は属すべき財産の隠匿、損壊、債権者に不利益な処分その他の破産財団の価値を不当に減少させる行為をしたことと、規定されています。

これは、弁済を行った時期も重要です。 義務なき偏頗行為とは、弁済行為とその時期を問題とするもので、行為当時、破産者が支払不能であったかが、争点となります。

ただし、返済不能前に行われた返済行為は、否認の対象外となります。 が、返済不能後に行われた弁済行為は、否認の対象となる可能性があります。

自己破産後の免責不許可事由となる非義務的偏頗行為とは
「特定の債権者に対する債務について、担保の供与又は債務の消滅に関する行為であって債務者の義務に属せず、またはその方法若しくは時期が債務者の義務に属しないものをしたこと」が必要となります。 これを、義務もないのに偏頗行為をしたものという意味で “非義務的偏頗行為” といいます。

 

 


制約事例 不動産売買制約事例

不動産売買の制約事例
制約事例(取引事例というのは、不動産業者が媒介を行った売買・交換・賃貸借の不動産取引について、次のような取引内容を整理し、資料事実に表現したもののことをいいます。

  ■対象物件の詳細
  ■成約時期
  ■売買価格など

一般的に不動産業者であれば、「レインズ」といった不動産業者のみ閲覧できる不動産情報端末から、不動産の成約事例などが閲覧できるようになっています。 また、国土交通省から「土地総合情報システム」 といったサイトが公開されています。 これらには各エリアごとで「更地」「建付地」「マンション」などの成約事例を公開しています。

制約事例の利用
制約事例というのは、宅地建物業者が媒介契約締結に際して、売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須になります。 また、次のような不動産取引実態把握に役立つところも大きいです。

  ■地価動向
  ■市場調査
  ■相場気配など

自宅を売りに出す、不動産を購入する、そのような時にはこの制約事例が大いに役に立ちます。

不動産を売るさいに、売りたい価格では売れません。 売りたい物件の近隣の相場を把握することが重要です。

 

 


給料差押え

給料差押え
お金を貸した人が貸したお金を回収するため、裁判所に申立てる法的手続きの一つです。 借金を返済する側に目ぼしい財産は無い場合には、おのずと給料の差押をして来ることが有ります。

お金を貸した人(債権者)から申立を受けた裁判所は、債務者(借金返済をしなければならない人)の勤務先に対して、給料の一部を、直接、債権者に支払うよう命じます(債務名義)。 したがいまして、会社は、差押られた金額を債務者(社員)ではなく、申立人に対し、支払うことになります。

債務整理と給料の差押えはイコールではありません
債務整理手続きと給料差し押さえの手続きに直接の関係はありません。 債務整理を行ったからといってすぐさま、債権者が給料を差押えることができるというわけではありません。

給料の差押えは強制執行です
給料を差押えるためには、まず裁判所に訴訟を起こして勝訴判決をもらい、そして次に裁判所から債権差押命令を発してもらう必要があります。 俗に言う、債務名義を取るといいます。

この債権差押命令が発せられて初めて、債権者は債務者の給料を差押えることができるわけです。

なお、給料差押えは、自己破産手続きの開始決定・個人版民事再生の再生手続き開始決定がおりた後は、行うことができません。

ですので、自己破産や個人版民事再生の手続きが伴う場合には、債権者が進める給料差押えの手続きと開始決定が下りるのとどちらが早いかという競争になるのです。

給料の差押え禁止額
給料差押えされた場合、給料全てが差押られるわけではなく、法によって差押ることのできる範囲が決められております。

差押の禁止額
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています(退職手当も4分の3が差押禁止となっています)

つまり差押られる額は税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。 ただし手取りが28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり、給料は21万円が支給される事となります。 役員報酬は全額が差押の対象です

差押えの対象となる額の例
手取りが8万円の場合 = 20,000円
10万円 = 25,000円
16万円 = 40,000円
20万円 = 50,000円
21万円 = 52,500円
22万円 = 55,000円
24万円 = 60,000円
28万円 = 70,000円
30万円 = 90,000円
32万円 = 110,000円
40万円 = 190,000円
複数の債権者が差押をしてきても、この額以上は差押られないので、債権者たちはこの範囲内で分け合う事となります。

給料が安くて差押え禁止額が低く生活困難の場合、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来る、また最低限の生活は憲法で保証されているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来きます。

年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっています。

勤務先には完全にバレます!
債権者から、給料差押の申立がなされると、裁判所から債務者の勤め先である会社に差押命令の書類が送付されるため、その時点で、会社は債務者(社員)が差押の渦中にあることを知られてしまいます。

 

 


法テラスへ相談する

法テラス
法テラス、正式名称は日本司法支援センターといいます。
借金や離婚、相続、犯罪の被害などの法的トラブルに遭ったときは、専門家に相談してきちんと解決したいものです。

しかし、「どこに相談したらいいか分からない」「身近に弁護士がいない」「弁護士費用が払えない」といった理由から、相談できずにいる人も少なくありません。そこで、全国どこでも、だれでも、必要な法的支援を受けられるよう設立されたのが「日本司法支援センター(愛称「法テラス」)」です。(法テラスを紹介する政府公報より抜粋)

法テラスは、法的トラブルに遭い、どこに(だれに)相談したらいいのか分からない、あるいは法的トラブルを未然に予防したいという人たちに、解決への道案内をする「総合案内所」のようなものです。

「借金が返せない」「消費者被害に遭ってしまった」「離婚について悩んでいる」「職場で不当に解雇された」「相続の話し合いがまとまらない」など、あらゆる法的な悩み(法的なものか分からないという悩みも含めて)を受け付けており、トラブルや悩みの内容に応じて、適切な相談窓口や、各種の法制度・手続きなど、解決に役立つ情報を、電話や面談、電子メールで提供しています。

電話番号 0570-078374(おなやみなし)
* 電話の受付時間は、平日の午前9時~午後9時、土曜日の午前9時~午後5時
* 英語での問い合わせにも対応しています。
* PHSやIP電話からは03-6745-5600におかけください。

経済的に余裕がない人には無料で法律相談
法テラスでは、民事法律扶助サービスとして、全国各地の事務所で、経済的に余裕がない人が法的トラブルに遭ったときに、無料で法律相談を行っています。

また、一定の要件を満たしている方には、弁護士や司法書士などの費用の立て替えも行っています。

法テラスの民事法律扶助サービスを利用するためには、「収入等が一定額以下である」などの条件を満たすことが必要です。

具体的な資力状況の確認や無料法律相談についての案内は、電話でも行っています。お気軽に法テラスのコールセンター、またはお近くの法テラスの窓口にお問い合わせください。

無料法律相談は、弁護士・司法書士などが口頭で法的助言をするもので、1回の相談時間は30分程度、相談回数は同一問題につき3回が限度となっています。

なお、無料法律相談は、法テラスの事務所のほか、法テラスに登録した事務所相談登録弁護士・司法書士の事務所などで行います。

相談は原則予約制となりますので、相談を希望される法テラスの事務所へ必ず事前に確認しましょう。

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法テラスで紹介される弁護士さんの弁護料が無料となるのでありません!
法テラスで紹介される弁護士さんの場合、最初の弁護士の相談料が無料になるだけで、弁護士費用、予納金、印紙代は全部自己負担です。

弁護士費用は法テラスの審査によって5,000円ずつの金利無しの分割ができますが誰も弁護士費用を免除、肩代わりしてくれません。 また、弁護士料も依頼者の状況により半額にしてもらえる場合も有ります。

生活保護をもらっている人の場合でも医療費と同じように弁護料の公費負担という制度はないです。

自己破産での管財事件になると、管財人になる弁護士は自分の担当の弁護士と違って20万円なりの費用払い込みが終わらないと一切の手続きを進めてくれません。

担当弁護士が債権者に受任の通知をしてくれて、取り敢えずの支払いの必要が止まった段階で、費用を貯めていくしか道はないでしょう。

 

 


競売の取下げ

競売の取下げ
【1】 競売の申立を受けた側が競売を取下げたいのか?
【2】 競売を申立てた側が取下げるのか?

【1】 競売の申立を受けた側が競売を取下げたいのか?
競売と執行抗告
競売の申立を受けた人が、その競売を不服として異議申し立ての執行抗告はできません。 しかし、競売落札後の売却許可決定に対して執行抗告により争うことができきます。

言い換えますと、競売の申立を受けたがわからの競売の取り下げはできません。 が、落札が決まって1週間以内に裁判所に、『その競売、待った!』とストップをかけることができます。 ストップかけることを執行抗告と言います。 ただし、ストップかけるには、それはそれなりの理由(民事執行法71条に該当する内容でなければなりません)が無ければなりません。 

【2】 競売を申立てた側が取下げるのか?
競売の申立者は、その競売の取り下げはできます。

競売の取り下げの時期
競売開始決定がなされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまで
は、いつでもその競売の申立てを取り下げることができます。

ただし、売却が実施されて執行官による最高価買受申出人の決定がなされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。

したがいまして、確実に取り下げるためには申立債権者は開札期日の前日までに執行裁判所に対して取下書を提出する必要があります。 買受人が代金を納付した後は申立ての取下げはできません。

競売取り下げの方法
競売の申立てを取り下げるためには、事件番号・当事者・目的不動産を記載した
書面(取下書)を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

既に入札期間に入っているときは、提出時にその旨を知らせなければなりません。

取下書は、裁判所に1通提出。 債務者・所有者の人数分の副本を提出する必要はありません。

取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印する必要があります。 印鑑が異なる場合は、印鑑証明書を添付する必要があります。

競売を申立てられた人は競売申立者にお願いをして取り下げをしてもらう
融資をしたお金を一円でも多く回収したいと考えている債権者であれば、競売を任意売却に切替えてくれたり、競売と任意売却を併走させてくれたりして競売以外での売却を認めてくれることがあります。 反面、都市再生機構のように競売以外一切認めないという債権者も居ます。

競売をやめさせて元に戻す!
競売を止めさせて、以前のような何も無かったような状態に戻してもたうことは現金を用意出来ないかぎりは不可能です!

止めさせることができない競売から任意売却へ
競売になってしまった。 債権者が求める現金が用意できない。 このような場合には、その不動産は売却する以外道は有りません。

競売で不動産を取られてしまうのは実に良くない状況を後々まで引きずることになります。 任意売却で不動産の売却をすべきです!

競売にしても任意売却にしても家を手放すことには違いは有りません。
どうせ手放さなければならないのであれば、ご自分にとってチョットでも有利な条件で手放すことの出来る任意売却を選択すべきです。

残ってしまうローンの返済義務
競売後の残る借金の返済額の大きさ、任意売却後の残る借金の返済額の大きさ。 これらには実に大きな開きがあります。

競売で家を取られてしまった後、何十年もローンの返済額と同じくらいの額を毎月支払い続けることを選ぶのか。 または、月々の返済を1万円とか2万円位で抑える方法を選択するかで以後の生活が全然違ってきます。

競売は止めさせることが出来ません。
競売を取下げてもらえないのなら任意売却です!

 

 


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