任意売却の実例

任意売却が終わった後にいただくご質問

任意売却で不動産を売却して、それでご依頼人さまとの関係が終わってしまうことにはならないのです。

任意売却が終わって、時には半年後に、債権回収を行っているサービサーが、貴方の債権を別のサービサーに売却をするかも知れません。

債権者が代ると、いままでは返済の催促が全然無かったのに、突然矢のような催促をしてくる場合も有ります。 また、返済額の変更および返済の条件変更を求めてくる場合なども有ります。

中には半年ごとにサービサーが代って、その度に新しいサービサーとの交渉をしなければならない事も有ります。

3年くらい経って、または4年位い経ってから、ある日、突然にサービサーから呼出しの通知が届くこともあります。

または、ご自分一人では対処のしようのない、考えられないような問題が転がり込んで来るかもしれません。

20室有る1棟建てのマンションの元オーナーさんの場合:
任意売却が終わったのが約6年前。 任意売却の依頼主さんがオーナーだった時からの入居者の一人が自己破産してしまいました。

この方が入居の際に取っていた保証金4ヶ月分を現在のマンションの持ち主が返却したのです。 そして、現在のオーナーが元のオーナーへ返却した保証金の半額を払えと内容証明を送って来たのです。

もちろん、そのようなお金など払う必要などないので、そのようにアドバイスをしました。

任意売却でも競売でも、自宅を売却をしてお終いではないのです。
私たちは、未来永劫、処理させていただいたご依頼人さまのご相談には無料で対応させていただいております。

 


任意売却をやる会社の社長の自宅を任意売却

横浜市都筑区で営業をしていた不動産会社の社長の自宅を任意売却。

この不動産会社は任意売却ということが世間に知れるはるか以前より任意売却を行っていた会社です。
最盛期には、賃貸部門、住宅販売部門と任意売却部門などが有って、かなり業界では勢いの有った会社でした。

ここの社長、彼の友人と産業廃棄物関係の事業を始めたのがツマヅキの始まりでした。
結局、2年半で約3億円近くの借金を残して倒産。 そもそもこの社長、仕事中は株のデイトレに熱中していて自分の本業である不動産業に余り熱意を示さなかったのです。

その結果、優秀な人材はゾクゾクと退職。 残ったクズな社員は、社長へ右へならいで仕事中にwinnyで違法コピーの映画のダウンロードをしてたり、物件調査という名目でパチスロへ通っていたり、他社の物件売り出しをやっていたりでした。

この様な内容ですので、遅かれ潰れるのは分かっていたのです。
で、今年の初めに、当社にここの社長から彼の自宅の任意売却の依頼が入りました。 自分でやれるのだから自分でやるように勧めたのですが、ここでは書けない理由も有って当社でお引き受けしました。

自宅は横浜市港北区菊名という町です。
6,700万円で買った一戸建てを4,800万円で販売にかけました。 債権者の希望売買価格は4,000万円前後でした。 しかし、本人の強い希望で4,800万円としたのです。

同じような平米数の新築の一戸建が近隣で4,900万円~5,500万円で売りに出されているのです。 問い合わせすら無い日々が続きました。 このままだと、競売になってしまうので、やっと本人も4,000万円での売却に渋々同意しました。

で、結局、3,970万円での売買が成立したのです。
そして、彼は家族と共に賃貸マンションに引越しました。 任意売却後の月々の返済額は2万円です。

現在、彼は奥さんを社長として、また新しい不動産会社を立ち上げて営業しております。
頑張って欲しいものです。


任意売却、早めの決意

【ご相談】
都内の中堅企業にお勤めの小林さんは5年前に都市銀行の3年間固定金利1パーセントのキャンペーンを利用して練馬区に4,600万円の新築マンションを購入されました。

返済額は12万円/月、ボーナス時は40万円でした。 小林さんの年収は820万円。 奥様の収入が310万円。 合算で1,130万円有りましたので、住宅ローンを返済しても余裕のある生活を送ることができていました。

ところが、金利優遇期間の3年が終わり4年目からは、金利が2.9パーセントに上がり、毎月の返済額が15万円を超えてしまいました。

さらに悪いことに、ちょうどその頃から景気が急激に減速し、会社の業績も落ち込んでしまったため、ボーナスが半減してしまったのです。 ひょっとしたら次のボーナスはゼロになるかもしれないという社内の噂も飛び交う状態でした。

そんな中、不幸中の幸いといいますか、奥様が仕事を持ってくれていたおかげで借金地獄には陥らなくてもすみましたが。 お子様たちの教育費もかかる時期にかかっておりましたので、自宅を手放し賃貸マンションへ引っ越しをし態勢を立て直すことを決意。

 

【当社のアクション】
この小林さん、住宅ローンの滞納の無い状態で、ご相談を頂いたので、先ずはローンをお借り入れしている金融機関へ連絡を入れていただき『返済のリスケ』を相談していただきました。

しかし、小林さんの勤める会社のメインバンクからの住宅ローンの借り入れだった関係で『リスケ』は断られてしまったのです。 そこで、小林さんと当社では任意売却を行うために用意周到に準備を進めたのです。

任意売却を行って、結果、小林さんは職場に比較的近い墨田区押上の築22年の家賃9万円賃貸マンションへに移りました。

任意売却後の残債が月々2万円あるのでローンの返済額と余り差は無いのですが、ボーナス払いが無くなっただけでもかなり生活にも精神的にも余裕が生まれました。

小林さんに後日談として、お伺いしたお話です。
練馬のマンションに住んでいたとき、上の階に住んでいた方々の騒音に日々悩まされていたので、手放して良かったと言っておりました。


投資マンションの任意売却

投資用マンションの任意売却

大阪市天王寺区に住み、東京の新宿区に投資マンションを2003年に購入。
ちょっと歩いけば新宿の繁華街・ネオン街が在る関係で飲食関係の方々が多く住む地域なので、絶えず賃貸の需要が有り、年利回りが15パーセント以上というセールストークに乗せられ購入しました。

投資マンションの方は問題無く運用できていましたが、この方の勤める会社が大規模なリストラを行い、その対象とされてしまいました。 リストラの際に出た退職金でローンの繰上げ返済を考えましたが、この先、職が見つからないかもしれないことを考え、新宿のマンションの売却を選択。

2001年、銀行より2,000万円の融資を受けて購入。 しかし、売却をしようとしても相場価格では1,000万円にしかならないのです。 そして、この時点での、住宅ローンの残高は1,800万円も有りました。

電話とメールとチャットでご相談とアドバイスを繰り返し行いました。 この方の置かれた状況から任意売却として投資マンションを処分するのがベストな道でした。 任意売却をするにはある条件があるのですが、その条件を満たすため、まず何をしなければいけないのかをアドバイスしました。 そして、マンションを売却するにあたり、それと債権者と交渉するに当たり必要な専任媒介契約書を交わしました。

そして、任意売却の結果、800万円で売却。
投資用マンションなので引越し代が認めてもらえません。 そこで、契約のために東京までお越しいただく際の新幹線代と宿泊代として債権者に20万円を認めてもらえました。

現在、このクライアントさんは任意売却後の残った住宅ローン約1,000万円を毎月7,000円づつ返済しています。

大阪に住んで関東地方の不動産の任意売却。 逆に、東京に住んで関西エリアの任意売却。 私なら各地に強力な提携業者さんを確保しておりますので、何ら問題無く処理できます。

投資用マンションの処理など、私たちにご相談ください。

 

任意売却相談コール

 


離婚2後に住宅ローンを滞納され、そして競売です

今までに頂戴したご典型的な相談を掲載いたします。

【ご相談】
2007年12月、5,000万円の融資を受けてマンションを練馬区に購入しました。
2年前、離婚をしました。 その際に夫が家を出て行きました。 離婚の条件は家を出て行ってもマンションのローンの返済と養育費を払うことでした。 しかし、その約束は守られることが有りませんでした。 元夫は住宅ローンの返済を滞らせて、競売となってしまいました。 子供たちの学校のこともあり、このマンションからは出たくはありません。 どうすればよいのかアドバイスをお願いいたします。

【当社のアクション】
この方のこの時点での、マンションローンの残高は4,200万円も有りました。 このマンションの実勢価格は、約3,200万円でした。

お子様達の通う学校の事情もあり、このマンションを絶対に離れることが出来ないとのことでしたので、ご依頼人様の親族の方にお力添えを願い、その方の名義で買い戻しが出来るよう交渉を進めました。 力になってくれたのがこのご依頼人さまのお兄様です。

債権者との交渉は順調に進みり、債権者の希望売買価格2,750万円にて契約が成立。 1,250万円の残債は、ローン保証会社との交渉の末、毎月1万5千円での返済で決着しました。

奥様は、昔取った杵柄で、今はご近所の総合病院で看護師として働いています。



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