不動産の親子間売買

親子間での不動産売買

不動産の親子間売買

複雑な事情が有っての親子間での不動産売買だと考えます。
普通であれば相続という形で親から子へ不動産を引き継ぎます。 なぜ、一般的な方法である相続ではないのか?

親子間での不動産の売買は一般的な方法ではないのです!
親子間売買においては国税局とか債権者を納得させる大義名分を持つ必要があります。

親子間売買は、一般的な不動産の売買方法ではないために住宅ローンが使えない事の方が多いのです。

どのような状況下で親子間で不動産の売買が行われるのか?
多くは、親の方もしくは子供の方どちらかのローン返済が困難に陥ってしまった場合、または借金のカタに取られ、それが競売にかかってしまった場合だと思います。

債務整理が伴う親子間の不動産売買ですが、購入する側がローンなどを使わずにキャッシュで購入する場合で、なおかつ不動産業者が間に入る場合には多くの金融機関が売買を許可してくれると思います。 中には親子間での不動産売買を認めてくれない金融機関も存在しております。

任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等で、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 親子間・親族間売買・兄弟間での不動産の買戻しの場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

なぜ住宅ローンが断られてしまうのかというと、金融機関とローン保証会社との間の保証契約の条件の中に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

その理由としては
1).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。

2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)

3).売買価格に公正さを欠く。

4).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。

以上をふまえて、原則、金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり第三者(不動産業者など)が媒介 することで客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる可能性が高くなります。

普通、親子間売買での仲介手数料は『売り手の側』と『買い手の側』の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。

一旦、第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、『 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 』となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 親子間任意売却をメインに行っている任意売却ホットラインへ一度お問い合わせください。

 

 


不動産のリースバック

マイホームのリースバック

実家を買い戻したい、娘のマンションを買い戻して上げたいなどなど、親族の不動産を購入しなければならないというご事情が有ります。

しかし、購入者側の思いとは裏腹に、購入できない場合もあります。 そのような方々にはリースバックという方法をご提案させていただきます。

リースバックとは
所有していた不動産を一旦、善意の第三者に売却した後、その不動産を購入した第三者より当該物件を借りうける事です。

住宅ローンが今は組めない、親子で同姓なので銀行が親子間売買を認めてくれないなどなどで売買のメドが立たない場合などには、投資家さんなどに購入をしていただき、数ヵ月後に買い戻す方法があります。 そして買い戻すまでの間、それをリースバックという形で賃貸で借りるのです。

または、数ヵ月後までに買い戻す資金のメドがたたないので、当分の間は賃貸で借りていたいという場合にもこのリースバックがご利用いただけます。 ただし、買戻しはしないがリースバックして、そこに住み続けたいという方々にはチョット難しいかもしれません。

なぜならば、リースバックで提示される月々の家賃の額は、ローン返済中の月々の額よりもはるかに高いからです。 月々の住宅ローンの返済が困難になってしまわれた方に、それ以上の額の家賃が将来渡り支払われるとは考え難いからです。

数ヵ月後に買い戻してくれるという方の場合には、多少、家賃が高くてもなんとか持つでしょう。 そういう意味で、近い将来に買戻しの意思が無い方のリースバックには多くの投資家さんが尻ごみをいたしております。


親子間での任意売却

両親が事業に失敗をして実家が競売にかかってしまった。
先祖代々住み続けてきた家なので、長男である自分が競売で落札をして、そのまま両親をそこに住まわせたい。

離婚をした娘のために今住んでいる家を買って上げたい。
娘夫婦が離婚をしてしまいました。 元夫は、マンションを出て行きました。 問題はこのマンションのローンの返済が滞っており、銀行から任意売却を勧められている。 任意売却しなければ競売となってしまうのです。 父親である私が娘に代わり購入したい。

妹夫婦が小料理屋をやっています。 数年前に大幅に改築した際に借り入れたローンの返済ができなくなってしまい。 競売にかかってしまっています。 兄の私も料理人で、妹たちのお店を買い戻して上げ、名義上は私のお店としてやっていくことはできますか。

親子間の任意売却、兄弟間の任意売却、親戚間の任意売却など等、身内間での不動産の任意売却は一筋縄では行かない案件なのです。

まず、住宅ローンがなかなか通らないのです。 また、姓が同じということで金融機関が売買に同意をしてくれないことが多いのです。

購入資金のローンが通らない、同姓でダメだ、しかし絶対にあの不動産だけは他人に渡したくないという強い思いの方々には、第三者の投資家さんに助けを求めるという方法を提案します。

競売で落札するという方法も有りますが・・。
競売には不特定多数の方々が入札します。 したがいまして、確実に買い戻せるという確証はないのです。 

また、競売ですと、かけられた方が競売後に返済しなければならないローンが有ります。
この残ってしまうローンは遅延損害金といペナルティーが付いてきます。 その残債を毎月々返済しなければならないのです。 これが、任意売却ですと競売に比べ処理が早いのでその分の遅延損害金もかなりの額圧縮されますし、加え私たち任意売却業者が任意売却後の返済額の交渉を債権者と行いますので、かなり楽な額となるのです。

親子間の任意売却が可能か不可能かなどは状況が千差万別なので実際にお話をお伺いしてみないとなんとも言えないのが実情です。 例えば、UR都市機構のマンションを親子間任意売却したいと思っても、UR都市機構では任意売却そのものを認めていません。 住宅ローン返済を滞納で競売の通知が来たばあいには競売でいくしかありません。

当社では月に2件~4件の親子間任意売却を処理いたしております。
親子間・兄弟間・親戚間での任意売却のご相談ならお早めにご相談ください。



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