住宅ローン

不動産ローンの返済がきつくなってきたら

不動産ローンの返済が厳しくなって来たら!

ローンの返済は現時点では延滞はしていないものの、何かの理由で家計が厳しくなってきた時は、早めに借入先に相談することが重要です。

銀行の記録に未だ登録されていない現時点なら、まだ何かしら手段が残っていると考えられますので至急に対策を図りましょう。

・毎月の返済額を抑えるための借り換えをする
・返済期間を延長してもらうリスケージュリング(金融機関によってはできない場合も)等、その段階で打てる方法などをアドバイスしてくれるはずです。 延滞をしてしまう前に相談することが重要です。

3ヵ月以上の延滞をすると・・・
金融機関にもよりますが、その後も延滞が続いて3カ月を超えると、期限の利益を喪失し(分割払いの支払いを怠ったことで、分割払いの定めが残金一括払いになること)、ローン保証会社が住宅ローンの全残額を銀行へ代位弁済(全額を代わりに一括で支払う)する動きに出ます。(住宅金融支援機構の場合では延滞6ヶ月)

保証会社が代わって返済してくれたなら、ローン債務者は返済を免除されるのでは?と勘違いしている方もまれにいますが、そんなに世の中が甘いわけはありません。

ローンを借りている人にとっては、単に返済する相手が銀行からローン保証会社に取って変わっただけに過ぎません。

そのため、不動産物件の担保を手に入れた保証会社は裁判所に競売申し立ての手続きを行い、担保物件を売却して返済分を取り戻そうとします。

このとき、競売を取り下げて任意売却にしてもらうことはできますが、いずれにしても誰かに買われれば家を出なくてはなりません。

延滞3ヶ月を過ぎた時点で個人信用情報には事故者としての登録がなされてしまっていますので、新規にローンを申請することは出来ません。

間違えてもノンバンクとか街金などの高金利の借金には手をださないことです! 一番金利の低い不動産ローンの返済をするのに、最も金利の高い借金をするとどうなるか解りますよね!

個人版民事再生法:
慢性的な延滞を引き起こしていて、尚かつ今後も返済が厳しい場合で、でも代位弁済までは行っていない状態の時は、個人版民事再生法を利用する方法もあります。

裁判所を通じてローンを整理しながら生活を再建するための手続きを行うもので、場合によっては月々のローン返済額の減額も可能です。

ローン保証会社に代位弁済されてしまう前に、弁護士に相談しましょう。

個人版民事再生法とは:
債務整理の1つ「個人版民事再生法」とは、裁判所が認めた再生計画に基づき、借金を圧縮し、原則として3年間で返済をするという手続です

個人版民事再生法を行なうには、複雑な手続きをする必要があるので、弁護士・司法書士などの法律の専門家に頼みましょう。

個人再生は小規模個人再生と給料所得者等再生の2種類が有ります。

給料所得者再生が利用できる人
給料所得者等再生とは読んで字のごとく給料をもらっている方、主にサラリーマンが利用することのできる再生方法です。

給料所得者等再生は自営業者は利用できません。
自営業者ならば小規模個人再生ならば利用することになります。

サラリーマンであっても過去10年以内に破産免責や給料所得者等再生の認可が確定していれば利用できません。 該当する場合は小規模個人再生を利用することができる可能性が有ります。

マイホームを手放さすに整理が可能
自己破産は住宅などの財産を処分しなければなりませんが、個人再生には住宅ローン特別条項というものがあり、住宅ローンの返済方法の変更が可能となります。

個人再生のデメリット
他の整理方法よりも複雑で準備から認可までの期間が8~10ヶ月程度かります。

費用についても他の整理方法と比較して複雑なため弁護士費用は50~60万円くらい必要となります。

また、個人再生を行うということは消費者金融での契約が不良となったことだけではなく、認可がおりるまでに数ヶ月支払いが停止するということとなりますので、信用情報機関に事故情報として登録されます。

事故情報は約5年~7年間登録され、その期間中は金融機関での借入が困難となります。


連帯保証人を止める

連帯保証人の解約
連帯保証人は契約によって発生しますので、契約そのものを解除することができるのでないかと考えがちですが・・。

法律によって定められている保証人の解除事由は、「法定解除」「合意解除」「約定解除」の3つです。

連帯保証契約は、債権者に義務がないことから債務不履行という概念がありません。 したがいまして、法定解除の余地はありません。

また、連帯保証契約の内容は債権者によって一方的に決められてしまうのが現実です。そうすると、約定解除も考えられません。 そうすると、合意解除しかありません。

合意解除とは、債権者と債務者がお互いに合意して解除することをいいます。

つまり、連帯保証人が銀行やその他債権者などと交渉して、ある程度の金を支払ったり、不動産を担保に差し出すことで連帯保証契約を解除してもらう方法です。

債権者に、連帯保証人を解除してくださいと、お願いするだけでは解除はしてもらえないと考えてください。

また、連帯保証人の解除を、私たちのような第三者に相談しても何ら助けにもなり得ません。 お金を貸した・お金を借りたの二者間での話合い以外全くの無意味です。 第三者に相談しても連帯保証人の解除は絶対に出来ません!


フラット35融資物件の任意売却

フラット35融資物件の任意売却
ご返済の継続が困難となった場合

住宅金融支援機構のフラット35のページに記載されている任意売却の項目を転載しておきます。

機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客様のご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。

任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客様はもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。

任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。 なお、具体的な手続につきましては、ご返済中の金融機関(融資のお申込み先の金融機関)までお問い合わせください。

任意売却の効果
メリット1 – 一般に、不動産競売に比べて高額で売却することができ、売却後の残債務の負担を軽減することができます。

メリット2 – 任意売却後に債務が残る場合は、お客様の収入状況や生活状況を十分勘案の上、返済計画等を検討します。

物件売却までの手続
お客様が「任意売却に関する申出書」をご返済中の金融機関(融資のお申込み先の金融機関)へ提出
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(お客様が選定された仲介業者名、連絡先等が記載済みの申出書を提出してください。)
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物件の調査・価格査定
仲介業者は、物件調査及びその調査等に基づく価格査定を行います。
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売出価格の決定
機構は、お客様のご意向も考慮した上で、仲介業者の査定価格が売出価格として妥当な価格であるか等について機構で確認させていただき、売出価格を決定します。
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媒介契約の締結
仲介業者は、お客様と(専属)専任媒介契約を締結します。
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販売活動(買い手の募集)
仲介業者は、広範な販売活動を行います。 なお、定期的に状況報告をお願いしています。
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抵当権抹消応諾の審査
ご購入者が現れた場合は、機構が抵当権抹消に応諾できるか審査します。
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売買契約の締結
機構が抵当権抹消を承諾した後、お客様とご購入者との間で売買契約を締結していただきます。
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代金決済・抵当権抹消
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し等を行います。

住宅金融支援機構フラット35の任意売却のページへ

フラット35をご利用になられている方々からの任意売却のご相談件数も急増いたしております。 苦労して手に入れたマイホームを手放すのは悔しいでしょうが、ローンの返済に追い回される日々から解放されのは任意売却しか有りません。

私たちにご相談ください。
任意売却相談コール


期限の利益の喪失通知

期限の利益の喪失通知

催告書とか督促状が何度か送られてきたり電話での督促を無視し、そのまま滞納分を返済しないでいると、次は期限の利益の喪失と書かれた内容証明郵便であなたの元にに届きます。

期限の利益を失ったという通知の例

催 告 書
貴殿は、平成○年○月○日付け金銭消費貸借契約書により、毎月末日を限りに金○○万円を分割して支払うと確約されましたが、平成○年○月○日及び、翌月末日の3回に渡りに上述の支払を怠りました。

よって、上述の金銭消費貸借契約第○○条により貴社は、期限の利益を喪失しましたので、同第○○条に従い、以下の金員を一括で支払われるよう催告します。


平成○年○月31日時の残金 ○○○円 残金に対する平成○年○月1日から完済まで年14.6%の割合 による遅延損害金

平成○○年○月○日
以 上
東京都港区西新橋○○○
財団法人 ○○○○○○協会 印
理事長 ○○ ○○ 印

 


 

期限の利益喪失予告通知
住宅金融支援機構では、住宅ローンの滞納者を最終段階にまで進ませまいとして返済を喚起する色々な通知を送って来てくれます。

期限の利益を喪失してしまうと、取り返しの付かないことになってしまいますので、期限の利益喪失予告通知という”今なら未だ間に合いますよ” という内容知らせをくれます。

この段階でお金を作ることが出来るのであれば、住宅金融支援機構に連絡を入れることをお勧めします。 しかし、ノンバンク以外道が無い場合には任意売却を視野に入れて行動をすることを強くお勧めします。 住宅ローンを返済する為に金利のベラボウに高いノンバンクからの借り入れは絶対に駄目ですよ!

期限の利益放棄の申出書
住宅金融支援機構のシステムには、期限の利益の喪失する日が来た時点で任意売却をしますと先に願い出ておく“期限の利益放棄の申出書” が有ります。

この期限の利益放棄の申出書を利用すれば約2ヶ月近くの時間を短縮することができます。任意売却の終了が2ヶ月も早く終了するということは、終わった後のローンの返済金も少なくて済むということになります。また、それだけ早く再出発のタイミングが早まるということになります。

住宅金融支援機構を利用していて、尚かつもう、どうやっても駄目だという状況におかれているのなら利用すべき制度です。

期限の利益を失う行為
一般的な銀行ローン契約における期限の利益喪失の条項例:
毎月の返済が3か月以上滞ったとき(住宅金融支援機構の場合は6ヶ月)。

* 借入者が自己破産したとき。
* 抵当物件につき差し押さえがなされたとき。
* 虚偽の契約内容で借りた事が判明した場合。
* 契約内容や信用に著しい変更が生じた場合。
* 借入者にとって今後のローン返済が困難であると考えられるケースが具体的に契約書に定められています。

「期限の利益を喪失」するケースは、融資契約書(金銭消費貸借契約書)の中の「期限の利益喪失事由」などという条文で具体的に列挙して書かれています。

連帯保証人と期限の利益の喪失
住宅ローンの融資を受けた本人が期限の利益を喪失すると、連帯保証人に対して支払督促や訴訟を起こす債権者が一般的です。

すでに債権者が債務名義を取得している場合は期限の利益喪失で直ちに給料差押などの強制執行をされる事もあります。

レアなケースですが、逆に連帯保証人が自己破産や債務整理すると、契約内容に著しい変更が生じたのであり借主本人へ残額一括払いの請求が来る場合もあります。

連帯保証人には迷惑がかかってしまいますが、その迷惑の度合いを当社なら必要最小限に抑えることが出来るかもしれません。今までに、連帯保証人の付いている任意売却の処理は数え切れないほど処理して来ております。

大切な人たちのことを考えるのであれば、経験と知識の任意売却センター川崎へご相談ください。

 


 

任意売却相談コール


住宅ローンで自殺はアカン!

住宅ローンの返済に行き詰って自殺など考えては駄目です!

団体信用生命保険がローンを清算
一般的に、中古不動産、新築不動産にかかわらず、住宅ローンを組む際には条件として ”団体信用生命保険(通称・団信)” という生命保険(掛け金が残債務以上)に入らなければなりません。 もしも、あなたが自殺をした場合、その団信が残債務を清算することにはなりますが・・。

しかし、あなたがもしも生命保険に加入していなければ、不動産は相続人に相続され、同時に、滞納した住宅ローンも相続することになるのです。 そこで、あなたのご家族が相続する事になっても、あなたが払えない住宅ローンが、ご家族に払えるとは思えません。

そうなると、自然と相続の放棄し、競売となり、ご家族は家を追い出されることになります。 結果、大黒柱であるあなたが自殺する事で、残されたご家族はあなた以上の苦労をする事になるという事をあなたはもっと考えるべきです。

団体信用生命保険が失効!
住宅ローンを滞納して、期限の利益を失うと、この団体信用生命保険の権利も失うことになっている契約が多いと思いますのでローンの契約書を一度確認してください。

 


 

私たちとジックリ話し合いませんか!

返済内容・返済方法を私たちと一緒に考えましょう!
死ぬ事を考えるよりも、家族の事を第一に考えてください。
ローン返済に追いつめられたあなたが生きてゆく為に、自己破産や債務整理等、私たちが一緒に考えます。 一度、あなたの置かれた状況をお話ください! 商法522条の貸金と消滅時効を利用して5年後には残債務への支払い義務を消滅させることも可能なのです。 住宅ローンが払えなくなった位で安易に自殺など考えないで下しさい!

自己破産という道も有りますよ!
連帯保証人が付いている場合には、その保証人さんにも迷惑がかかりますが、自己破産をして人生のリセットという方法も考えられます。 また、「個人版民事再生」という方法で住宅ローン以外の消費者金融などの借入を整理する事も可能です。

今は、数年前までとは違い、町には自己破産した方々が普通に存在します。
自己破産は恥ずかしい行為ではありません。 国がやり直しのチャンスとして認めてくれている行為なのです。 自殺をする変わりに自己破産してください!

自殺で住宅ローンを清算しよう、なんて考えは捨てましょう!
死んでしまえば、あなたは苦しみからは解放されるかもしれませんが、あなたが残して逝く難題に、次は残された家族が苦しむということを考えてください。

あなたが死んで残して行く大きすぎる負の遺産を、今度は愛する家族に背負わせてよいのですか? そうなれば残された家族は一生あなたを恨んで生きていくことになるでしょう。 まずは、家族の為にも図太く生き抜く決意を持つ事です!

メールでも匿名でも結構です、先ずは私たちに苦しみをお話ください!


ローンが返済できず、督促状が届いている方へ

住宅ローンの返済が滞って住宅金融支援機構から督促状・返済催告書が郵送されて来ている方々へ。

あなたは、まだ若干の余裕の有る方です。 住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、延滞期間 が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失とされ、そしてローン保証会社からの代位弁済・保証履行となります。

一般の銀行の場合では延滞期間 が3ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります(あなたの過去の支払い状況にも左右されます)。

【住宅ローンを契約する際にほとんどのケースでローン保証機関とも契約をいたします。 あなたが住宅ローンの返済ができなくなった場合に、この保証会社より銀行に住宅ローンの残高全額支払ってくれる行為を、代位弁済・保証履行と言います。】

保証会社による銀行への全額支払いが行われた場合、あなたの債務は、代弁済・保証履行 を行った保証会社に移り、そ の支払った金額を、一括で返済するように保証機関より請求されます。

しかし、何千万円もの残債務を一括で返済するという事は、今のあなたには不可能でしょう。 そこで、問題のあなたの不動産を、競売または任意売却で処理して返済を要求されます。

ただし、あなたの場合、返済督促状・返済催告書が届いている段階なので、いきなり差押さえ・競売のような状況にはなりません。

しかし、このまま、滞納が4ヶ月~5ヶ月と続くと、催告書・督促状が何度も届いた上に、自宅や会社にまで、支払いの催促の電話が来るようになります。 つまり、延滞常習者となり、要注意人物として扱われるわけです。

遅かれ早かれ、常習者になる方は、代位弁済・保証履行の道へ入っていく事になります。  例えば、購入後1~2年で延滞するようであれば、まず間違いありません。 

今となっては意味のないことですが、何千万円もする一生に一度の大きな買い物を、軽く考えてはいませんでしたか? 不動産業者の「頭金0円」「アパートの家賃で夢のマイホーム」等、購入意欲をそそる宣伝文句に惑わされ、購入後の資金計画をおろそかにしていませんでしたか? 

通常、年収の25パーセントが住宅ローンの返済可能額と言われ、年収600万円のあなたの場合、頭金無しで3,000万円の住宅を購入したのであれば、物件価格の10%~20%のプラスの資金が必要となる事を計算に入れていなかった為に1年後・2年後に支払いで苦しむ結果となったのです。

また、購入時に法務局に払う「登録免許税」、購入後しばらく経つと請求のされる「不動産取得税」、ローン契約時に保証機関に支払う「保証料」等だけでも、100万円~200万円の「諸経費」がかかります。

更に、新築住宅に住むとなって、「インテリアも内装に合ったものを・・・」「テレビも新しくしよう・・・」など、ついつい出費がかさみ、その結果、ローンで購入することになるのです。

我々専門家は借入金と聞くと、月々の返済額を100万円のローンに対して、5,000円 と考えます。 3,000万円借りたのであれば、月々15万円の返済だと考えれば、金利の変動を考慮 してもそれより多くなる事はありません。  

この15万円に管理費25,000円、固定資産税が月々平均1万円~2万円、そして家電製品等のローンや駐車場を加えると、合計20万円の支払いが発生します。更に落とし穴は、年収600万円という金額です。

このまま時が過ぎれば、あなたの住宅も競売の道に進んでしまうと思われます。そうなる前に弊社にお電話をください。お一人で悩まず、プロに一度ご相談ください。悩んでいるだけでは何の解決にもつながりませんよ。

 



任意売却以外のアドバイスでもベストな道を示せるかもしれません!
競売や任意売却・・・誰にも相談できない借金の悩み。
こんな事に慣れている人なんて一人もいません。みんなが初めての事で、ただ家族や今後の生活の事を心配し、相談に見えます。弊社では、様々な事例でご相談にこられた全て方々が、最後には、ほっと肩をなで下ろし、安堵の笑みを浮かべています。

お一人で悩まないでください!
ご夫婦だけでも悩まずに、まずは弊社にご相談ください。 住宅ローンの滞納・未払い問題など、事例は様々ですが、任意売却で解決するのが良いのか?競売で処理した方が良いのか?最善の方法をアドバイスさせて頂きます。


住宅ローン返済のリスケのご相談

今月55歳の誕生日を迎えたという方からローン返済のリスケの相談がありました。

住宅ローンの返済は後十数年残っているとのこと。 しかし、3月に長年勤めていた会社が倒産し、再就職したものの給料は激減。
そして、月々のローンの返済が苦しくなってきている。 この方は真面目な性格の方らしく未だかつて延滞はしていない。 が、しかし、返済の滞納はもう一歩手前という状態に近づいて来ている。

実は今、銀行は金融庁からの指導で住宅ローンについてはけっこう緩やかにリスケに対応してくれているもようです。 ですので、この方も相談すれば可能な限り返済額は減らしてくれるはず。

しかし、月々の返済額は減らしてはくれますが、ある一定期間の返済を減らした分はどこかで返さないといけないのです。 このご相談者は、そこの点をまったく考えていなかったのです。

このご相談が現在働いている会社は65歳が定年です。 後10年後には定年、そして年金生活に入ることになります。 10年後に退職したとしても退職金はあてに出来ない金額でしょう。

何年間のリスケを銀行さんが認めてくれるか分かりません。 ひょっとしたら2年間で、その2年後にまた2年くらいのリスケを認めてくれることになるかもしれません。 しかしリスケの期間が長くなればなるほど、リスケが終わってからの返済額はかなりの額に膨れ上がることになります。

返済額が膨れ上がる頃に定年退職が来る可能性も有ります。 それが重なってしまうと、その頃に返済滞納で競売という可能性も有ると説明はしておきました。 今、返済できなくなりつつある額をリスケ後に返済できるとは考え難いのです。

出来れば早い時期に、任意売却で自宅を処分して賃貸マンションに移られた方が良いとアドバイスをして差し上げました。

【リスケを申請する際の注意事項】
リスケの申請は、その時点でローン返済の滞納が有ると銀行はそれを解消しない限り、リスケには応じてくれません。

リスケを申請するのなら、それら滞納を解消あしてからリスケジュールを申請してくださいと言われます。 理由は、住宅ローンを申し込んだ際の、あの審査がここでも行われるからなおです。

そして、滞納金を借金をして返済したのは良いけれど、審査に落ちてリスケ不可と断られることは日常茶飯事有ると覚えておいてください。

リスケを申請するのなら、返済の滞納を起こす前に早目に手を打つ事が何よりも求められるのです!



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