任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

不動産を任意売却メリット
競売か任意売却かの二者択一の場合、任意売却は競売と比べどのようなメリットが有るのか。

金融機関(債権者)にとってのメリット
・競売より高く売れることが多いため未返済金の回収額が多くなること。
・競売よりは処理が早く済む。
・競売の費用などの持ち出し金が無い

債務者(ローン返済滞納者)にとってのメリット
・売却そして所有権移転までの時間が短いので遅延損害金が少なくて済む。
・金融機関が想定している金額より高い場合には引越代にも反映される場合がある。
・多くはないが引越代が出る。
・返済し切れない残った残金返済を小額にしてくれる。

物件購入者にとってのメリット
・物件の状態を自分の目で確認できる。
・不法占拠者となることがない。　立退きの交渉が不要。

任意売却にはデメリットも当然、存在します！
債権者にとってのデメリットは、売買価格の適正性を調べなければならないという煩わしさが上げられるかと思います。

債務者にとっては、近所に任意売却で売りに出しているとバレる可能性は有ります。
しかし競売にかかったと言われるよりは精神的に楽なのではないかと思います。

購入者にとってのデメリットは、瑕疵担保が付かないということではないでしょうか。
もっとも競売でも瑕疵担保はつきませんが・・。

住宅ローンの返済に行き詰って自殺など考えては駄目です！

団体信用生命保険がローンを清算
一般的に、中古不動産、新築不動産にかかわらず、住宅ローンを組む際には条件として ”団体信用生命保険(通称・団信)” という生命保険（掛け金が残債務以上）に入らなければなりません。　もしも、あなたが自殺をした場合、その団信が残債務を清算することにはなりますが・・。

しかし、あなたがもしも生命保険に加入していなければ、不動産は相続人に相続され、同時に、滞納した住宅ローンも相続することになるのです。　そこで、あなたのご家族が相続する事になっても、あなたが払えない住宅ローンが、ご家族に払えるとは思えません。

そうなると、自然と相続の放棄し、競売となり、ご家族は家を追い出されることになります。　結果、大黒柱であるあなたが自殺する事で、残されたご家族はあなた以上の苦労をする事になるという事をあなたはもっと考えるべきです。

団体信用生命保険が失効！
住宅ローンを滞納して、期限の利益を失うと、この団体信用生命保険の権利も失うことになっている契約が多いと思いますのでローンの契約書を一度確認してください。

私たちとジックリ話し合いませんか！

返済内容・返済方法を私たちと一緒に考えましょう！
死ぬ事を考えるよりも、家族の事を第一に考えてください。
ローン返済に追いつめられたあなたが生きてゆく為に、自己破産や債務整理等、私たちが一緒に考えます。　一度、あなたの置かれた状況をお話ください！　商法522条の貸金と消滅時効を利用して5年後には残債務への支払い義務を消滅させることも可能なのです。　住宅ローンが払えなくなった位で安易に自殺など考えないで下しさい！

自己破産という道も有りますよ！
連帯保証人が付いている場合には、その保証人さんにも迷惑がかかりますが、自己破産をして人生のリセットという方法も考えられます。　また、「個人版民事再生」という方法で住宅ローン以外の消費者金融などの借入を整理する事も可能です。

今は、数年前までとは違い、町には自己破産した方々が普通に存在します。
自己破産は恥ずかしい行為ではありません。　国がやり直しのチャンスとして認めてくれている行為なのです。　自殺をする変わりに自己破産してください！

自殺で住宅ローンを清算しよう、なんて考えは捨てましょう！
死んでしまえば、あなたは苦しみからは解放されるかもしれませんが、あなたが残して逝く難題に、次は残された家族が苦しむということを考えてください。

あなたが死んで残して行く大きすぎる負の遺産を、今度は愛する家族に背負わせてよいのですか？　そうなれば残された家族は一生あなたを恨んで生きていくことになるでしょう。　まずは、家族の為にも図太く生き抜く決意を持つ事です！

メールでも匿名でも結構です、先ずは私たちに苦しみをお話ください！

住宅ローンの返済が滞って住宅金融支援機構から督促状・返済催告書が郵送されて来ている方々へ。

あなたは、まだ若干の余裕の有る方です。　住宅金融支援機構の住宅ローンの場合、延滞期間 が6ヶ月を超えると、期限の利益が喪失とされ、そしてローン保証会社からの代位弁済・保証履行となります。

一般の銀行の場合では延滞期間 が3ヶ月を超えると、期限の利益が喪失されることが有ります（あなたの過去の支払い状況にも左右されます）。

【住宅ローンを契約する際にほとんどのケースでローン保証機関とも契約をいたします。　あなたが住宅ローンの返済ができなくなった場合に、この保証会社より銀行に住宅ローンの残高全額支払ってくれる行為を、代位弁済・保証履行と言います。】

保証会社による銀行への全額支払いが行われた場合、あなたの債務は、代弁済・保証履行 を行った保証会社に移り、そ の支払った金額を、一括で返済するように保証機関より請求されます。

しかし、何千万円もの残債務を一括で返済するという事は、今のあなたには不可能でしょう。　そこで、問題のあなたの不動産を、競売または任意売却で処理して返済を要求されます。

ただし、あなたの場合、返済督促状・返済催告書が届いている段階なので、いきなり差押さえ・競売のような状況にはなりません。

しかし、このまま、滞納が4ヶ月～5ヶ月と続くと、催告書・督促状が何度も届いた上に、自宅や会社にまで、支払いの催促の電話が来るようになります。　つまり、延滞常習者となり、要注意人物として扱われるわけです。

遅かれ早かれ、常習者になる方は、代位弁済・保証履行の道へ入っていく事になります。　 例えば、購入後1～2年で延滞するようであれば、まず間違いありません。　

今となっては意味のないことですが、何千万円もする一生に一度の大きな買い物を、軽く考えてはいませんでしたか？　不動産業者の「頭金0円」「アパートの家賃で夢のマイホーム」等、購入意欲をそそる宣伝文句に惑わされ、購入後の資金計画をおろそかにしていませんでしたか？　

通常、年収の25パーセントが住宅ローンの返済可能額と言われ、年収600万円のあなたの場合、頭金無しで3,000万円の住宅を購入したのであれば、物件価格の10%～20%のプラスの資金が必要となる事を計算に入れていなかった為に1年後・2年後に支払いで苦しむ結果となったのです。

また、購入時に法務局に払う「登録免許税」、購入後しばらく経つと請求のされる「不動産取得税」、ローン契約時に保証機関に支払う「保証料」等だけでも、100万円～200万円の「諸経費」がかかります。

更に、新築住宅に住むとなって、「インテリアも内装に合ったものを・・・」「テレビも新しくしよう・・・」など、ついつい出費がかさみ、その結果、ローンで購入することになるのです。

我々専門家は借入金と聞くと、月々の返済額を100万円のローンに対して、5,000円 と考えます。　3,000万円借りたのであれば、月々15万円の返済だと考えれば、金利の変動を考慮 してもそれより多くなる事はありません。 　

この15万円に管理費25,000円、固定資産税が月々平均1万円～2万円、そして家電製品等のローンや駐車場を加えると、合計20万円の支払いが発生します。更に落とし穴は、年収600万円という金額です。

このまま時が過ぎれば、あなたの住宅も競売の道に進んでしまうと思われます。そうなる前に弊社にお電話をください。お一人で悩まず、プロに一度ご相談ください。悩んでいるだけでは何の解決にもつながりませんよ。

今月55歳の誕生日を迎えたという方からローン返済のリスケの相談がありました。

住宅ローンの返済は後十数年残っているとのこと。　しかし、3月に長年勤めていた会社が倒産し、再就職したものの給料は激減。
そして、月々のローンの返済が苦しくなってきている。　この方は真面目な性格の方らしく未だかつて延滞はしていない。　が、しかし、返済の滞納はもう一歩手前という状態に近づいて来ている。

実は今、銀行は金融庁からの指導で住宅ローンについてはけっこう緩やかにリスケに対応してくれているもようです。　ですので、この方も相談すれば可能な限り返済額は減らしてくれるはず。

しかし、月々の返済額は減らしてはくれますが、ある一定期間の返済を減らした分はどこかで返さないといけないのです。　このご相談者は、そこの点をまったく考えていなかったのです。

このご相談が現在働いている会社は65歳が定年です。　後10年後には定年、そして年金生活に入ることになります。　10年後に退職したとしても退職金はあてに出来ない金額でしょう。

何年間のリスケを銀行さんが認めてくれるか分かりません。　ひょっとしたら2年間で、その2年後にまた2年くらいのリスケを認めてくれることになるかもしれません。　しかしリスケの期間が長くなればなるほど、リスケが終わってからの返済額はかなりの額に膨れ上がることになります。

返済額が膨れ上がる頃に定年退職が来る可能性も有ります。　それが重なってしまうと、その頃に返済滞納で競売という可能性も有ると説明はしておきました。　今、返済できなくなりつつある額をリスケ後に返済できるとは考え難いのです。

出来れば早い時期に、任意売却で自宅を処分して賃貸マンションに移られた方が良いとアドバイスをして差し上げました。

【リスケを申請する際の注意事項】
リスケの申請は、その時点でローン返済の滞納が有ると銀行はそれを解消しない限り、リスケには応じてくれません。

リスケを申請するのなら、それら滞納を解消あしてからリスケジュールを申請してくださいと言われます。　理由は、住宅ローンを申し込んだ際の、あの審査がここでも行われるからなおです。

そして、滞納金を借金をして返済したのは良いけれど、審査に落ちてリスケ不可と断られることは日常茶飯事有ると覚えておいてください。

リスケを申請するのなら、返済の滞納を起こす前に早目に手を打つ事が何よりも求められるのです！

横浜市都筑区で営業をしていた不動産会社の社長の自宅を任意売却。

この不動産会社は任意売却ということが世間に知れるはるか以前より任意売却を行っていた会社です。
最盛期には、賃貸部門、住宅販売部門と任意売却部門などが有って、かなり業界では勢いの有った会社でした。

ここの社長、彼の友人と産業廃棄物関係の事業を始めたのがツマヅキの始まりでした。
結局、2年半で約3億円近くの借金を残して倒産。　そもそもこの社長、仕事中は株のデイトレに熱中していて自分の本業である不動産業に余り熱意を示さなかったのです。

その結果、優秀な人材はゾクゾクと退職。　残ったクズな社員は、社長へ右へならいで仕事中にwinnyで違法コピーの映画のダウンロードをしてたり、物件調査という名目でパチスロへ通っていたり、他社の物件売り出しをやっていたりでした。

この様な内容ですので、遅かれ潰れるのは分かっていたのです。
で、今年の初めに、当社にここの社長から彼の自宅の任意売却の依頼が入りました。　自分でやれるのだから自分でやるように勧めたのですが、ここでは書けない理由も有って当社でお引き受けしました。

自宅は横浜市港北区菊名という町です。
6,700万円で買った一戸建てを4,800万円で販売にかけました。　債権者の希望売買価格は4,000万円前後でした。　しかし、本人の強い希望で4,800万円としたのです。

同じような平米数の新築の一戸建が近隣で4,900万円～5,500万円で売りに出されているのです。　問い合わせすら無い日々が続きました。　このままだと、競売になってしまうので、やっと本人も4,000万円での売却に渋々同意しました。

で、結局、3,970万円での売買が成立したのです。
そして、彼は家族と共に賃貸マンションに引越しました。　任意売却後の月々の返済額は2万円です。

現在、彼は奥さんを社長として、また新しい不動産会社を立ち上げて営業しております。
頑張って欲しいものです。

【ご相談】
都内の中堅企業にお勤めの小林さんは5年前に都市銀行の3年間固定金利1パーセントのキャンペーンを利用して練馬区に4,600万円の新築マンションを購入されました。

返済額は12万円/月、ボーナス時は40万円でした。　小林さんの年収は820万円。　奥様の収入が310万円。　合算で1,130万円有りましたので、住宅ローンを返済しても余裕のある生活を送ることができていました。

ところが、金利優遇期間の3年が終わり4年目からは、金利が2.9パーセントに上がり、毎月の返済額が15万円を超えてしまいました。

さらに悪いことに、ちょうどその頃から景気が急激に減速し、会社の業績も落ち込んでしまったため、ボーナスが半減してしまったのです。　ひょっとしたら次のボーナスはゼロになるかもしれないという社内の噂も飛び交う状態でした。

そんな中、不幸中の幸いといいますか、奥様が仕事を持ってくれていたおかげで借金地獄には陥らなくてもすみましたが。　お子様たちの教育費もかかる時期にかかっておりましたので、自宅を手放し賃貸マンションへ引っ越しをし態勢を立て直すことを決意。

【当社のアクション】
この小林さん、住宅ローンの滞納の無い状態で、ご相談を頂いたので、先ずはローンをお借り入れしている金融機関へ連絡を入れていただき『返済のリスケ』を相談していただきました。

しかし、小林さんの勤める会社のメインバンクからの住宅ローンの借り入れだった関係で『リスケ』は断られてしまったのです。　そこで、小林さんと当社では任意売却を行うために用意周到に準備を進めたのです。

任意売却を行って、結果、小林さんは職場に比較的近い墨田区押上の築22年の家賃9万円賃貸マンションへに移りました。

任意売却後の残債が月々2万円あるのでローンの返済額と余り差は無いのですが、ボーナス払いが無くなっただけでもかなり生活にも精神的にも余裕が生まれました。

小林さんに後日談として、お伺いしたお話です。
練馬のマンションに住んでいたとき、上の階に住んでいた方々の騒音に日々悩まされていたので、手放して良かったと言っておりました。

投資用マンションの任意売却

大阪市天王寺区に住み、東京の新宿区に投資マンションを2003年に購入。
ちょっと歩いけば新宿の繁華街・ネオン街が在る関係で飲食関係の方々が多く住む地域なので、絶えず賃貸の需要が有り、年利回りが15パーセント以上というセールストークに乗せられ購入しました。

投資マンションの方は問題無く運用できていましたが、この方の勤める会社が大規模なリストラを行い、その対象とされてしまいました。　リストラの際に出た退職金でローンの繰上げ返済を考えましたが、この先、職が見つからないかもしれないことを考え、新宿のマンションの売却を選択。

2001年、銀行より2,000万円の融資を受けて購入。　しかし、売却をしようとしても相場価格では1,000万円にしかならないのです。　そして、この時点での、住宅ローンの残高は1,800万円も有りました。

電話とメールとチャットでご相談とアドバイスを繰り返し行いました。　この方の置かれた状況から任意売却として投資マンションを処分するのがベストな道でした。　任意売却をするにはある条件があるのですが、その条件を満たすため、まず何をしなければいけないのかをアドバイスしました。　そして、マンションを売却するにあたり、それと債権者と交渉するに当たり必要な専任媒介契約書を交わしました。

そして、任意売却の結果、800万円で売却。
投資用マンションなので引越し代が認めてもらえません。　そこで、契約のために東京までお越しいただく際の新幹線代と宿泊代として債権者に20万円を認めてもらえました。

現在、このクライアントさんは任意売却後の残った住宅ローン約1,000万円を毎月7,000円づつ返済しています。

大阪に住んで関東地方の不動産の任意売却。　逆に、東京に住んで関西エリアの任意売却。　私なら各地に強力な提携業者さんを確保しておりますので、何ら問題無く処理できます。

投資用マンションの処理など、私たちにご相談ください。

今までに頂戴したご典型的な相談を掲載いたします。

【ご相談】
2007年12月、5,000万円の融資を受けてマンションを練馬区に購入しました。
2年前、離婚をしました。　その際に夫が家を出て行きました。　離婚の条件は家を出て行ってもマンションのローンの返済と養育費を払うことでした。　しかし、その約束は守られることが有りませんでした。　元夫は住宅ローンの返済を滞らせて、競売となってしまいました。　子供たちの学校のこともあり、このマンションからは出たくはありません。　どうすればよいのかアドバイスをお願いいたします。

【当社のアクション】
この方のこの時点での、マンションローンの残高は4,200万円も有りました。　このマンションの実勢価格は、約3,200万円でした。

お子様達の通う学校の事情もあり、このマンションを絶対に離れることが出来ないとのことでしたので、ご依頼人様の親族の方にお力添えを願い、その方の名義で買い戻しが出来るよう交渉を進めました。　力になってくれたのがこのご依頼人さまのお兄様です。

債権者との交渉は順調に進みり、債権者の希望売買価格2,750万円にて契約が成立。　1,250万円の残債は、ローン保証会社との交渉の末、毎月1万5千円での返済で決着しました。

奥様は、昔取った杵柄で、今はご近所の総合病院で看護師として働いています。

任意売却にもデメリットは有ります。

ご近所に任意売却とバレます。
以前とは状況が違い、今では多くの人たちが任意売却とは何かということを知ってしまっております。
売り出しをかけている不動産に、購入希望者が現れた場合、購入希望者の100パーセントが、『なぜ売りに出したのですか？』と聞いてきます。

私たち不動産業者は、その答えに対しウソをつくことが出来ません。　したがいまして『任意売却なのですが・・。』と回答をしなければならないのです。　物件の販売図面には任意売却という単語は表示されませんが、必ず売却の理由は聞かれます。

最近ではゴールデンタイムのテレビニュースとか新聞の特集だとか週刊誌の記事で任意売却が頻繁に取り上げられています。　ですので、任意売却イコール、住宅ローン返済トラブルとほとんどの方が気づくと思います。

不動産は、その売りに出ている物件の近所の方々がすることが多いのです。　依頼されたクライアントさんの自宅を見に来たご近所の方から、『○○さんの所、任意売却ですって』とばれる可能性は有ります。

任意売却が終わっても返済しなければならないローンが残る
任意売却が終わって、その売買代金で残ったローンが完済できるという方は極々わずかしか居ません。　多くの方々は返済しなければならない不動産ローンは残ります。　返済する金額は競売から比べるとはるかに小額ではありますが、残るのは事実です。

将来相談できる窓口が無いことも
完全に返済を終えるまで、債権回収のサービサーから何度も何度も支払い通知やら、連絡して来い通知などが送られてきます。　それが1年後ときには3年後とか5年後などということも有り得ます。　その時に、あなたの任意売却を処理した業者がその時には存在しない場合も考えられます。

でも任意売却をしてください！
不動産ローンが返済できなくなって、銀行から競売をチラつかされている状況では、もう～後が無いのですよ。　また、金融機関や弁護士・司法書士などから任意売却を勧められている状況で、ご近所さんの目や世間体を気にして任意売却に踏み切れない方がいらっしゃいます。

しかし、そんなあなたにはもう後が無いのです。　競売にしても任意売却のどちらにしても、あなたの不動産を売却する場合にはそのことが周囲に知られてしまいます。　どうせバレのですから、少しでも有利に、またはお金になる、返済が楽な方を選択してください。

任意売却は終わった後までも相談できる業者さんへ！
任意売却をご相談ください。　

住宅ローン返済のリスケージュール
住宅ローンの返済に行き詰まりそうなときには、必ずローンの融資を受けた金融機関へ相談をしてください！

ローン返済が苦しくなりだしたら、私たち任意売却業者へ相談ではなく、先ずは金融機関へ『実は、これこれしかじかで・・』とローン返済が苦しいことを正直に説明してください。　そして、返済のリスケジュール、通称リスケをしてくれるか否かを聞いてください。

ローン返済のリスケは申し込んだ人たち全員が認めてもらえるとは限りません。
最初に住宅ローンを申し込んだときのような審査が行われます。　その審査に落ちると、リスケは拒否されることになるのです。　拒否、された場合には任意売却を勧められることになるでしょう。

ローン返済のリスケも複数回認めてもらえることが有ります。
2回続けてリスケをした。　3回続けてリスケをした。　という話をしばしば耳にします。　しかし、リスケが終わった後の返済額は、楽あれば苦ありを身を持って体験して行くことになります。

リスケ中の返済額でアップアップしている方が、その倍以上の返済額に対応できるとは思えません。　競売という最終段階に陥る前に、任意でマイホームを売却されてはいかがでしょうか。　または、親戚の方とか友人の方に購入していただいて、それを賃貸という形で借りてはいかがでしょうか。　必要とあれば、当社で投資家さんを紹介させていただくことも可能です。

銀行でリスケが断られてしまった場合、当社にご相談ください。