任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

任意売却で現金を多く残す裏技なんか有りません！

もっとも、何を指して裏技と言うのかが問題ですが。　私たちにとっては裏技でも表技でも無い、一般的な知識でも業者さんにとっては裏技なのかも知れません。

以前、会社の同僚が、お金を残す裏技という情報をインターネットの裏サイトで大枚2万円も払って購入しました。

その裏技集に記載されていた技の一例に、『駐車違反に罰金を払わなくても良い方法』というのが有りました。　で、その回答が『駐車違反をしないこと』というものでした。　また、『月々の貯金を1円でも多くする裏技』ってのが有りました。　その回答は『月々使うお金を1円少なく使い、その1円を貯金する』というのもでした。

上記のようなバカバカしい内容のことが約300項目近く記載されていました。

任意売却で現金を多く残す裏技というのも似たような内容です。

任意売却業者が違法な行為を行わない限り、現金は残せません。
しかし、この違法行為が露見した場合、その業者は営業停止または廃業に追い込まれる可能性も有るのです。　たった何十万円の仲介手数料のために、そこまでのリスクを冒すとは考え難いのです。

しかし、今までに何社かの任意売却業者さんが、違法行為がバレて廃業に追い込まれてしまっております(その会社たちは社名を替えてまた営業をしていますけどね)。

任意売却で現金を多く残す裏技、聞いたらたぶん大笑いするかもしれませんね！　それか、違法行為でお金を作ると言っているのかもしれませんね。

任意売却が終わった後の残債務返済への督促

任意売却が終わって、しばらく経った方々へサービサーから返済方法・返済額の変更の話し合いなどの通知が届きます。　この場合のサービサーから返済の方法についての交渉は司法書士先生または弁護士先生に相談するしか道はないです。

その際に、相談料等のお金がかかります。
また先生方に交渉の依頼をするとなると、着手金10万円～15万円ほど支払わなければならないと思います。

非弁法という法律が有ります。
弁護士以外の者がお金を取って法律に絡む相談にのってはいけないのです。

当社で処理させていただいたクライアント様に関しては無料にてアフターケアとして相談にのらさせて頂いておりますが、他社で処理された方々の相談はご遠慮願っております。

私たちに出来るのは弁護士先生を紹介する事ぐらいです。

任意売却を依頼するということは、終わった後のサポートまで含めた総合的な要因を考えて依頼をしないと駄目です。

任意売却と専任媒介契約

任意売却は不動産の売買です。
不動産の売買には、物件を売る方と不動産業者とが “不動産を売却するための契約” を結ばなければなりません。


また、任意売却においては、債権者である金融機関が業者に、依頼者と専任媒介契約を結んでいるか必ず聞いてきます。　この場合、この専任媒介契約が依頼者にとっての代理人を任せたという証書も兼ねることになるのです。
不動産の売却を依頼するさいの契約書には3種類有ります。
1) 一般媒介・・・複数の不動産会社にも売却依頼できます。
2) 専任媒介・・・1社にしか売却依頼できません。
3) 専属専任媒介・・・専任媒介より厳しく依頼者が直接、購入者を見つけても仲介手数料を払わなければなりません。

任意売却において、約8割の金融機関は専任媒介契約ないしは専属専任媒介契約を求めてきますが、残りの2割の金融機関では逆に一般媒介契約での任意売却を求めてきます。

不動産売却依頼者売主が不動産会社と売出価格を決める一般の売却とは異なり、任意売却の場合は、「金融機関などの債権者が売り出し価格を決定し」
そして、「その売出価格で販売する不動産会社」との交渉は、手続きをスムーズにするためにも、不動産会社は1社でなければなりません。

一見、依頼者から見れば、複数の不動産会社に売却の依頼できる、「一般媒介」が販売には有利に見えますが、一般媒介契約をする不動産会社は、他の業者がその物件を契約したらお金にならないため、そんな危険性のある契約には販売費は使いませんので、確実に売却することが難しくなります。

専任媒介契約を解除するためには電話１本でオッケーです！
加えて解除通知の書面を送れば完璧です！

業者によっては、それまでにかかった経費と称してお金を請求してくる場合もありますので、解約をする前に必ず確認をとること。

何も分からないまま、金融機関から紹介された業者との間で専任媒介契約を結んでしまった。　この場合この業者はあなたのために動くのではありません。その金融機関のために動くのです。

そんな時は、契約の有効期間内でもこれを解除することはできます。自分のために動いてくれる任意売却専門業者に変更しましょう。

しかし、何の理由もなく専任媒介契約を解除しようとすれば、業者側でそれまでにかかった費用の実費分を請求されることにもなりかねません。金融機関から紹介される業者がそのような費用を請求することはあまりないでしょうが…。

　「自分で探し、自分のために動いてくれる任意売却業者へ専任媒介を変更する」というのも立派な理由となります。

任意売却で売りに出ている不動産を購入

競売で不動産を落札するよりも手間がかからないと思います。　また精神的にもかなり楽かと考えます。

競売での落札価格は確かに任意売却での売買価格と比べると割安感は有ると思います。　しかし、落札後の物件の状態がどうなっているのか解らない状態の不動産を買うのですよ！

競売にかけられて悔しさからトイレの便器を破壊して退去する人たちも居るようですし、押し入れの天井に汚物を仕込んで退去する不届き者もいるようです。　最悪なのは時間をかけてスズメバチの巣を屋根裏に仕込んで逃げたという人の話を聞いたことがあります。

落札価格が安くても、その後の立退き費用とか改築費に莫大なお金がかかることも考えられます。　で、あれば、そのような問題が無い、任意売却の物件を購入されてみてはいかがでしょうか？　立退き費用とリフォーム代を考えると任意売却で落札する金額と同じような額になってしまうのではないかと考えます。

また、任意売却の不動産へ投資をしてみてはいかがでしょう。

任意売却の不動産を購入する

価格交渉はほぼ不可能とお考えください
価格交渉は難しいとはいえ100パーセント不可能ではないので駄目で元々で債権者・抵当権者との値引き交渉は行いますが・・。

任意売却物件は、抵当権の額をはるかに下回った価格であるが故に、各債権者は少しでも多くの金額を回収したいと考えています。　よって、価格の交渉は拒絶されることがほとんどです。　　実際には、販売価格よりも50万円 ～ 150万円高く買っていただかないと売買が成立しない場合も多々も有り得ます。

売買の契約までに時間がかかります
任意売却の物件購入の場合、一般の不動産購入時に比べ時間がかかります。

時間のかかる理由は、引渡時に抵当権を外す交渉を、購入申込書が届いてから各債権者と行うための時間が必要になります。　債権者数が多ければ多いほど、契約までに時間がかかってしまいます。　長い時には3ヵ月程の時間が必要となることもあります。　任意売却の不動産をご購入される場合にはご理解の程よろしくお願い申し上げます。

たかが抵当権を外す交渉とお思いでしょうが、これがそんなに簡単には行く交渉ごとではないのです。　この交渉の中には不動産の持ち主の任意売却後の返済条件の交渉などが有るために時間がかかってしまうのです。

任意売却物件と瑕疵担保責任
任意売却物件は、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が付けられません。
売主は、住宅ローン等の借入の返済が困難となっている方が、その物件を売却をしているため、購入後に瑕疵が見つかったとしても補償能力がありません。　そのため、多くの任意売却物件の販売価格は近隣相場よりも抑えてありますのでご理解ください。

法的には任意売却とはいえ瑕疵担保責任は売る側に有ります。
しかし、瑕疵が見つかり、その補償を売主に求める裁判を起こし裁判に勝っても、売主からは一銭もお金は取れないとお考えください。

売主も払えるものなら補償をしたいとお考えなのですが、実際問題として、そのお金が捻出できる状況には無いのです。

任意売却物件を購入する際の注意点
マンションの場合
管理費・修繕積立金滞納分の精算は？
この清算がされていないと、購入後に管理組合などより購入者に請求がされ支払いの義務が発生します。

任意売却の業者によっては管理費の清算を見過ごしているのか、忘れているのか、意識的に行わないのか、管理費の精算が完了していないケースが有りますので、事前に仲介業者に確認の上、購入契約を行う事！

マンション・一戸建の場合
売り主の引越日時は決まっているか？

残置物が有るか否か？
残置物の処理にはお金と労力がかかります。
業者さんによっては、最後の最後に物件の確認を行わない事があったりします。　必ず、契約の前に残置物が無くなっていることを確認すること。

契約書に残置物の処理に関しての一文を特約条項に記載しても、契約終了後一切の連絡を断ってしまう売主さんも存在します。　購入金を支払う前に必ず確認をすること！

抵当権は付いていません！
前の持ち主の借金(抵当権)は付いてはいません！
まっさらの状態での不動産お引き渡しとなりますのでご安心ください。

任意売却相談センター神奈川

任意売却と自己破産

先ずは、自己破産をした際に受けるであろう不利益を書きます。
これは、過去に自己破産をされた方々から寄せられた意見から代表的な意見です。

自己破産後は自分自身との戦いの日々です！
自己破産をしても余り生活には影響は無いと言われてはおりますが・・。
が、実際に自己破産をされた方々にお聞きすると、自己破産者にはやはり不利なことが実在するようです。　特に、自分には自己破産をしたという負い目が絶えず付いて廻るという方が多いようです。

例えば債権者によっては給料の差押えを強行して来る場合もあり得ます。　そうなると勤め先には自己破産が白日の下に晒されてしまいます。　会社にバレてしまって居づらくなって会社を辞めたという方も一人や二人ではないようです。

退職金の額にもよりますが、自己破産を申立てる時点で退職金の支給額または支給予定額が160万円以上（この額は裁判所によって多少異なる場合があります）有る場合には、裁判所からある程度の額を債権者に分配するように判断される場合が有ります。

自己破産を申立てる時点で生命保険の解約返戻金が有る場合には債権者に分配されます。　ただし、解約返戻金が他の財産を含めた額とあわせて99万円以下であれば処分されません。

ローンが残っている車は、ローン会社が車を取り戻しに来ます。　車と他の財産が99万円以上有ると車は処分されてしまいます。

また、各信用情報機関によっても異なりますが「5～10年間」、いわゆる「ブラックリスト」として登録されますので、金融業者（銀行など）からお金を借りたり、クレジットカードを作成したり、ローンを組むことが難しくなります。

官報に記載される – 「法令・告示・予算・人事など」、国が発行する唯一の法令公布の機関紙（国の広報紙・国民の公告紙）である官報に、破産者の「氏名・住所・破産手続きをした日時・裁判所など」が記載されます（免責許可の決定日から約2ヵ月後に掲載されます）。

官報に記載されることの最大のデメリットは、「金融業者（特に悪徳金融業者や闇金業者）」がこの官報をチェックし、破産者に無差別に、いわゆるダイレクトメールを送りつけてくることです。　言い換えれば、個人情報が裏の世界に出回ることになります。

会社、友人関係に微妙な温度差を感じることになるそうです。　間違えても会社には自己破産を知られてはいけないとのことです。　このことに使う神経が結構ツライ。　まして嫁入り前の娘などが居ると精神的に苦しむことになるそうです。

任意売却ホットラインの競売と自己破産を参照してください。

任意売却した後自己破産をするメリットは有るのか？
任意売却は終わった後の借金の返済を日々の生活を脅かさない額の返済が設定されます。　が、しかし、少額とはいえ月々返済を行わなければなりません。

自己破産をしてしまえばそれら返済からは逃れられます。
しかし、上記しておりますが、自己破産をすると見えない不利益もいくつか存在するようです。　月々の少額の返済に重きを置くか、自己破産に重きを置くかは人それぞれの価値観の問題になると思います。

住宅金融支援機構の場合、任意売却をした後、自己破産をすると引越し代が認めてもらえる場合が有ります。　自己破産を推奨するつもりは全く有りませんが、住宅金融支援機構の任意売却では自己破産も選択肢の一つかもしれません。

任意売却と自己破産の関係！
任意売却が先で、自己破産は2番目です。　この順番を間違わないでくださいね！

任意売却の引越し代は全額当社負担です！

任意売却では債権者により、引越し代だ出たり出なかったりします。　また、出たにせよその引越し代の額が大幅に違います。

そのような関係で、ほとんどの任意売却業者さんでは引越し代に関しては明言を避けております。　ですが、当社はあえて “引越し代は当社負担” と明言いたします。

引越し代の原資となるお金の出所は、当社に入って来る仲介手数料の一部を充てております。

任意売却で引越し代に対して不安があるのなら、一度、私たちにご相談ください。

任意売却相談センター神奈川

任意売却の後に残る債務

任意売却や競売などで、債務整理をした後に残る返済義務の有る借金・住宅ローンなどは不良債権となって一種の金融商品となります。　金融商品となった残債務は不良債権の回収を業務としているサービサー(債権回収会社)間で転売されることになります。　転売されることによって、返済を強く請求してくるサービサーや
全く請求をしてこないサービサーがあり対応が全然違います。

この残債務の処理を誤ってしまうと、競売や任意売却をした後になっても支払いに苦しめられるということになってしまいます。　金融機関に勧められた任意売却の業者さんなどは任意売却後の残債の返済に関しては依頼人側に立った処理をしないことが多いのです。

もし、任意売却相談デスクという業者さんに任意売却を依頼した場合、半年後や１年後に残債務の請求が来た場合も、同じ任意売却相談デスクという会社に相談をして下さい。　全く関わっていない別の任意売却業者さんに相談に行くと、何もできないと断られてしまう場合がほとんどです。

なので、半年後や１年後の残債務の返済督促のことも考えて依頼先を検討してくださいね。

業者さんの中には、残った債務の返済は取られるモノが何もないために、逃げ切ればいいと言う方もいらっしゃるようです。　しかし、残債務の返済から逃げるというのであって、けして残債務が消えるということを意味しているわけではありませんからね・・。

任意売却不動産と瑕疵担保

本来であれば任意売却された不動産には瑕疵担保責任が付きます。
任意で不動産を売却した訳ですから売り主は瑕疵担保の責任から逃れることは出来ません。

しかし、売り主さんは、瑕疵担保の責任を負いたくてもお金が全く無いのです。　月々の住宅ローンの返済が出来なくなってしまって、結果として任意売却で自宅を売ることになってしまっております。

競売の場合には、裁判所命令で瑕疵担保責任は無いと明記されておりますが、任意売却の場合には瑕疵担保責任を追及されてもお金が無いので出来ませんということなのです。

言い換えれば、任意売却で不動産を売った元の持ち主には瑕疵担保の責任が有るということです。　ですが、瑕疵担保の責任を果たしたくてもお金が無いという現実が有るのです。

以前、下記のような出来事が有りました。
とある不動産会社が任意売却でマンションを購入しました。
そのマンションをお金をかけてリフォームをして、中古マンションとして販売をしました。

購入をして2日後にガス給湯器が使えないという苦情が入ったのです。

ですが、この不動産会社、『この物件は任意売却なので瑕疵担保責任は有りません』と修理を断ってしまったのです。　それで、もめにもめて、購入者が弁護士をたてる直前に、購入者に目一杯恩を着せてイヤイヤ修理をしたのです。　しかも、購入者に2割も修理代の負担をさせての上です。

任意売却物件を購入して、それを購入者が再販した場合には、もう任意売却物件ではありません。　この不動産会社には瑕疵担保責任が有るのです。

任意売却とトラブル

任意売却に限らず、不動産の取引では些細なトラブルが大きな問題に発展してしまうケースがあります。　説明者側の業者さんが専門用語・業界用語を無意識に使ってしまっている。　説明を受ける側のご依頼人は、そんな難しい始めて聞く用語などを右の耳から左の耳へ聞き流してしまっている。　とても重要な単語でも意味が解らないから聞き流してしまっている。

私が過去に働いていた会社で、何度か裁判沙汰にまで発展したのを見てきております。　確かに業者側の営業さんは説明をしているのを私も耳にしていました。　ですか、購入者は、そんな説明は一切受けていないということで裁判にまで発展しまったのです。

任意売却が終わって、何時までも不愉快な思いが残らないために、頻繁に相談を受ける問題点を下記に明記しておきます。

「ブラックリスト」には登録されます
ブラックリストに登録されるというより、任意売却になる以前の住宅ローンを3ヶ月滞納した時点でブラックリストには記載済みです。

引越し代は法律で決まってはいません
引越し代は金融機関により取り扱いが全く違います。　住宅金融支援機構では自己破産した方以外には引越し代を認めません。　

多くの任意売却業者さんのホームページで引越し代を20万円～50万円は出せます的な記載がされていますが、「債権者（借入先）が引越代を必ず渡さなければならない」と法律で決まっているわけではありません（これは任意売却でも競売でも同じです）。

これは、「ローンに困っている人がまとまった資金を手元に持っておられることは少ない」という債権者の判断で、スムースに引越してもらえるようにするための配慮なのです。

引越し代を出しますと明記している任意売却業者さんは、自社に入るべき仲介手数料などから工面しているケースが多いのです。　それも、善意以外の何者でもありません。

任意売却後の残ったローンはチャラにはなりません
任意売却が終わった後にのこるローンは返済の義務があります。　返済をせずに逃げ回ってしまえば良いと助言をしている業者さんも居ますが・・。　残ったローンは返済をするのが基本です。

必ず任意売却できるとはかぎりません
任意売却出来るか否かは債権者/抵当権者の意志に大きく左右されてしまいます。　購入者が決まっても、最終的な価格で債権者が大幅な価格増額を強く主張してくることも有ります。

「必ず引越代100万円お渡しします」などの甘い文句で契約を迫り、実際には相談者の不利になる契約を結ぶなど、悪質な業者が一部に存在するようです。

任意売却がそれほど多くなかった時代(2007年以前)には100万円～150万円前後の引越代は普通でした。　しかし現在では不動産の任意売却でそのような高額を受け取れること極々稀になってしまっています。

さまざまな手口が報告されていますが、ここでその全容を記せば悪徳業者に知恵をつけ、ますますトラブルの種を蒔くことになるのでできません。　「引越代」は、債権者・購入者が好意で用意してくださるものだと理解してください