任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

サービサーとの交渉
債権回収会社との交渉

任意売却が終わってしばらく経つと、『●●様の、債権を▲▲債権回収会社に譲渡します。』的な内容の通知が届きます。

そして、数日後に、今度は『●●様の債権が■■保証会社より、当社▲▲債権回収会社に譲渡されました。　つきましては、●●様と今後のご返済についてお話がございますのでご連絡ください。』という内容の通知が届くと思います。

このような通知が新しい債権回収会社(サービサー)より届いたら、逃げ回らずに連絡をしてください。

債権回収会社(サービサー)により対応に大きな差がありますが、一般的な例を書いてみます。

任意売却が終わって、残債が2,000万円有ると想定した場合、サービサーは一応2,000万円全額の返済を求めてきます。　これは短歌でいうところの枕詞です。　挨拶代わりの軽いジャブです。

時には、2,000万円全額ではなく500万円前後の一括返済を求めて来ることも有るかもしれません。

この時点でサービサーが一番知りたいのは、”この人はいくら払えるのか？” という事なのです。　高過ぎる金額を要求しても払えないし、低過ぎると儲からない。
　先ずは高い金額を請求して様子をうかがいに来るのです。

この時点で先ず成すべき事は、無用にアタフタせずに自分が幾ら位なら払えるのか、を確認する事です。

親戚とか友人とか親からお金を借りることは考えては駄目です。　友人・親戚を巻き込んでは駄目です。

自分で月々の収入と支出をきちんと割り出して手元に用意出来る金額を算出しましょう。　そして、一括返済ならいくら、分割返済ならいくらと限界値を決めましょう。
サービサーに行く際にその返済計画書を持参し、それを相手に見せながら説明してください。

持参した返済計画書を元に先方は、次の段階の交渉額を算出して来ます。　
「この私は、現在こういう財政状態で、今後数年間はこのような収支が続き、これが返済限度額である」ときちんと説明しないと、なかなか合意には至りません。

そうして2回目の交渉で、例えば「300万円」を一括返済してくださいと言われたら、いよいよ本格的な交渉のスタートに突入することになります。

『現時点で、用意できる金額は●●万円しかない！』と誠意をもって返答する事す。　　そして、『残りは月々1万円づつ返済します！』」とでも言えば、完済するには10年・20年かかることになります。

そんなに長くはかけたくないと判断されれば、「一括で頑張って150万円払えないか」と言ってもらえるかもしれないし、それよりも遙かに低い額を提示してくれるかも知れません。

提示される返済額の目安は、「債権額の5%」というような例が多く報告されておりますが、実情は個々の担当者が、決めているケースが多いのだということを元サービサー勤務の当社スタッフが言っております。

サービサーとの交渉の駆け引き＆テクニック：
サービサーとの交渉は；
1) 返済する資金も資産も無いことを伝える
2) 済資金を貸付してくれる親戚や友人がいないことを伝える
3) 定額の分割での返済しかできないことを伝える
4) 最終的には、裁判になっても仕方がないと思っていることを伝える

サービサーに、これ以上交渉を続けても高額を回収するのは不可能だということ。　法的手続きをしても意味が無いと判断をさせることが重要なポイントとなります。
　そうすれば、驚くほど低額での和解も可能性が出てきます。

サービサーの不良債権購入額は、債権額の2%以下と言われておりますから、そこにサービサーの利益が少しでも乗った金額での和解なら、サービサーは損をしない計算になります。
　実際には、債権額の5%以下の金額で和解することが目標になりますし、2%程度で和解した例も数多く報告されております。

交渉金額の基本を、債権額から考えるのではなく、サービサーの購入額から考えることがポイントです。

交渉を弁護士さん・司法書士さんに相談するのも良いかも知れません。　しかし、弁護士さんにお願いするにはお金がかかります。　自分でも出来るレベルです。　ご自分で交渉しましょう！

任意売却後に自己破産を自分でやる！

同時廃止（同時破産廃止決定）
債務者にめぼしい財産がない場合、処分・分配する財産がありませんので破産手続を進める意味がなく、破産手続開始決定と同時に破産手続が終了します。　これを「同時廃止（同時破産廃止決定）」と言います。

任意売却で大きな財産である不動産を失ってしまっているので、同時廃止になる公算は大です！

申立費用も安価、手続も比較的簡単なため弁護士に頼まず本人だけで自己破産の手続きを行うことが出来ます。　期間も短く終わるため、語弊を恐れずに言うのであれば「自己破産が簡単な手続き」と言えます。

自己破産の申立てを自分でする場合（破産管財人の選任がない場合）
約2万円～3万円の実費
（内訳：予納金約2万円、収入印紙1500円、郵便切手約5000円）
費用は裁判所によって異なりますので、最寄りの裁判所にお問合せして下さい。

弁護士の場合
実費＋着手金20～50万円（＋報酬額20～50万円）
着手金・報酬額は各事務所によって異なります（あくまでも一般的料金です）

司法書士の場合
実費＋報酬額15万円～30万円
着手金・報酬額は各事務所によって異なります（あくまでも一般的料金です）

弁護士にお願いしなくても自己破産はできますので、自分でやってみることをお勧めします。

競売とは違い、任意売却では、後々の返済額は日々の生活を圧迫しない額に設定をされるのが一般的ですので自己破産をする必要な無いと考えます。　しかし、任意売却後の選択肢の一つとして自己破産も有るということを提案させていただきます。

任意売却での引越しの時期

任意売却の場合、売買の決済時には家をカラッポにしておく必要があります。

引越し先を探し始めるのはいつでもかまいませんが、物件の購入者が見つかった時点には具体的に引越し先を探さなければなりません。　賃貸は物件を決定してから約2週間も有れば、契約、引越しまで可能です。

反面、不動産を購入する側は、住宅ローン等の申込に約1ヶ月程かかりますので、購入者が見つかってから探しても十分に間に合います。

賃貸物件の契約、引越しにおいては、先にまとまったお金が必要となりますので、任意売却期間中に少しずつでも貯めておく必要があります。

任意売却期間中は家のローンの返済を止めておくことになります。
その返済するローン分を賃貸物件を借りる際の資金として蓄えておくことを強くお勧めします。

任意売却の場合には、債権者より引越し費用がある程度見てもらえることもあります。　しかし、引越し費用がでるのは不動産売却決済時なので、事前にお金を貯めておく必要はあります。

競売の場合の引越し時期
落札後、落札者の方から退去をするように促されることになりますが、期間的に1ヶ月も猶予を見てもらえる場合はほとんどなく、1～2週間ぐらいで退去するように促されることが大半です。

退去の条件は落札者にもより様々ですが、裁判所から売却許可決定が出た後は、何の権限もなく居座ることになる不法占拠者扱いとなりますのでご本人としては、精神的にもかなり厳しい状況に置かれることになります。

そうなる前に退去をしたほうが良いのですが、引越し資金等は任意売却と違い、一円もでることはありませんので、ご自身で用意する必要はあるでしょう。

30万円前後を目安として立退料の交渉をしてみるのも良いかもしれません。　ただ交渉は相手を見極めて行うことをお勧めします。

不動産ローンの返済が厳しくなって来たら！

ローンの返済は現時点では延滞はしていないものの、何かの理由で家計が厳しくなってきた時は、早めに借入先に相談することが重要です。

銀行の記録に未だ登録されていない現時点なら、まだ何かしら手段が残っていると考えられますので至急に対策を図りましょう。

・毎月の返済額を抑えるための借り換えをする
・返済期間を延長してもらうリスケージュリング（金融機関によってはできない場合も）等、その段階で打てる方法などをアドバイスしてくれるはずです。　延滞をしてしまう前に相談することが重要です。

3ヵ月以上の延滞をすると･･･
金融機関にもよりますが、その後も延滞が続いて3カ月を超えると、期限の利益を喪失し（分割払いの支払いを怠ったことで、分割払いの定めが残金一括払いになること）、ローン保証会社が住宅ローンの全残額を銀行へ代位弁済（全額を代わりに一括で支払う）する動きに出ます。(住宅金融支援機構の場合では延滞6ヶ月)

保証会社が代わって返済してくれたなら、ローン債務者は返済を免除されるのでは？と勘違いしている方もまれにいますが、そんなに世の中が甘いわけはありません。

ローンを借りている人にとっては、単に返済する相手が銀行からローン保証会社に取って変わっただけに過ぎません。

そのため、不動産物件の担保を手に入れた保証会社は裁判所に競売申し立ての手続きを行い、担保物件を売却して返済分を取り戻そうとします。

このとき、競売を取り下げて任意売却にしてもらうことはできますが、いずれにしても誰かに買われれば家を出なくてはなりません。

延滞3ヶ月を過ぎた時点で個人信用情報には事故者としての登録がなされてしまっていますので、新規にローンを申請することは出来ません。

間違えてもノンバンクとか街金などの高金利の借金には手をださないことです！　一番金利の低い不動産ローンの返済をするのに、最も金利の高い借金をするとどうなるか解りますよね！

個人版民事再生法：
慢性的な延滞を引き起こしていて、尚かつ今後も返済が厳しい場合で、でも代位弁済までは行っていない状態の時は、個人版民事再生法を利用する方法もあります。

裁判所を通じてローンを整理しながら生活を再建するための手続きを行うもので、場合によっては月々のローン返済額の減額も可能です。

ローン保証会社に代位弁済されてしまう前に、弁護士に相談しましょう。

個人版民事再生法とは：
債務整理の1つ「個人版民事再生法」とは、裁判所が認めた再生計画に基づき、借金を圧縮し、原則として3年間で返済をするという手続です。

個人版民事再生法を行なうには、複雑な手続きをする必要があるので、弁護士・司法書士などの法律の専門家に頼みましょう。

個人再生は小規模個人再生と給料所得者等再生の2種類が有ります。

給料所得者再生が利用できる人
給料所得者等再生とは読んで字のごとく給料をもらっている方、主にサラリーマンが利用することのできる再生方法です。

給料所得者等再生は自営業者は利用できません。
自営業者ならば小規模個人再生ならば利用することになります。

サラリーマンであっても過去10年以内に破産免責や給料所得者等再生の認可が確定していれば利用できません。 該当する場合は小規模個人再生を利用することができる可能性が有ります。

マイホームを手放さすに整理が可能
自己破産は住宅などの財産を処分しなければなりませんが、個人再生には住宅ローン特別条項というものがあり、住宅ローンの返済方法の変更が可能となります。

個人再生のデメリット
他の整理方法よりも複雑で準備から認可までの期間が8～10ヶ月程度かります。

費用についても他の整理方法と比較して複雑なため弁護士費用は50～60万円くらい必要となります。

また、個人再生を行うということは消費者金融での契約が不良となったことだけではなく、認可がおりるまでに数ヶ月支払いが停止するということとなりますので、信用情報機関に事故情報として登録されます。

事故情報は約5年～7年間登録され、その期間中は金融機関での借入が困難となります。

連帯保証人の解約
連帯保証人は契約によって発生しますので、契約そのものを解除することができるのでないかと考えがちですが・・。

法律によって定められている保証人の解除事由は、「法定解除」「合意解除」「約定解除」の３つです。

連帯保証契約は、債権者に義務がないことから債務不履行という概念がありません。　したがいまして、法定解除の余地はありません。

また、連帯保証契約の内容は債権者によって一方的に決められてしまうのが現実です。そうすると、約定解除も考えられません。　そうすると、合意解除しかありません。

合意解除とは、債権者と債務者がお互いに合意して解除することをいいます。

つまり、連帯保証人が銀行やその他債権者などと交渉して、ある程度の金を支払ったり、不動産を担保に差し出すことで連帯保証契約を解除してもらう方法です。

債権者に、連帯保証人を解除してくださいと、お願いするだけでは解除はしてもらえないと考えてください。

また、連帯保証人の解除を、私たちのような第三者に相談しても何ら助けにもなり得ません。　お金を貸した・お金を借りたの二者間での話合い以外全くの無意味です。　第三者に相談しても連帯保証人の解除は絶対に出来ません！

フラット35融資物件の任意売却
ご返済の継続が困難となった場合

住宅金融支援機構のフラット35のページに記載されている任意売却の項目を転載しておきます。

機構におきましては、返済の継続が困難となり、お客様のご事情からやむなく返済継続を断念せざるを得ない場合には、融資住宅等の任意売却をすることで残債務を圧縮していただくこともご検討いただいています。

任意売却は、不動産競売のように法的手続による強制的な物件処分ではないため、お客様はもとより、仲介業者のみなさまにも円滑な任意売却の実施に向けてのご協力が必要となります。

任意売却手続の概要につきましては、以下のとおりです。　なお、具体的な手続につきましては、ご返済中の金融機関（融資のお申込み先の金融機関）までお問い合わせください。

任意売却の効果
メリット１ – 一般に、不動産競売に比べて高額で売却することができ、売却後の残債務の負担を軽減することができます。

メリット２ – 任意売却後に債務が残る場合は、お客様の収入状況や生活状況を十分勘案の上、返済計画等を検討します。

物件売却までの手続
お客様が「任意売却に関する申出書」をご返済中の金融機関（融資のお申込み先の金融機関）へ提出
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（お客様が選定された仲介業者名、連絡先等が記載済みの申出書を提出してください。）
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物件の調査・価格査定
仲介業者は、物件調査及びその調査等に基づく価格査定を行います。
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売出価格の決定
機構は、お客様のご意向も考慮した上で、仲介業者の査定価格が売出価格として妥当な価格であるか等について機構で確認させていただき、売出価格を決定します。
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媒介契約の締結
仲介業者は、お客様と(専属)専任媒介契約を締結します。
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販売活動（買い手の募集）
仲介業者は、広範な販売活動を行います。　なお、定期的に状況報告をお願いしています。
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抵当権抹消応諾の審査
ご購入者が現れた場合は、機構が抵当権抹消に応諾できるか審査します。
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売買契約の締結
機構が抵当権抹消を承諾した後、お客様とご購入者との間で売買契約を締結していただきます。
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代金決済・抵当権抹消
売買代金の決済、抵当権抹消書類の引き渡し等を行います。

住宅金融支援機構フラット35の任意売却のページへ

フラット35をご利用になられている方々からの任意売却のご相談件数も急増いたしております。　苦労して手に入れたマイホームを手放すのは悔しいでしょうが、ローンの返済に追い回される日々から解放されのは任意売却しか有りません。

私たちにご相談ください。

任意売却の引越し代に関しての新提案です！

この引越し代に関しての提案は、多くの任意売却業者さんを激怒させることになると思います。

不動産の売買契約時に、債権者・購入者・仲介業者そして任意売却業者が一同に会します。

その契約の場で一言『●●さん、引越し代▲▲万円ありがとうございました』と言いましょう！

なぜ、このような提案をするかと言うと、ひょっとしたら貴方が任意売却を依頼した業者さんは、物件購入者から貴方がもらう金額以上のお金をもらっているかも知れません。

ひょっとしたら購入者から100万円を引越し代としてもらっていて、貴方には30万円のみが引越し代として渡されているのかも知れません。

悔しくはありませんか？
100万円もらえるはずなのに、たったの30万円ですよ！
そこまで悪どいことをやってくれるのなら、一矢報いたいとは思いませんか～！

もし、100万円中30万円で、納得できるのなら厭味の一言で済ませましょう！　もし、ハラワタが煮えくり返ってしまったのなら、最悪のシナリオをご用意いたしました。　最悪のシナリオは任意売却の依頼者自信にも火の粉が降り注いで来ますが・・！

その最悪のシナリオとは、その売買契約を中止しましょう！
契約の最中、『この売買は中止したい！』と主張するだけでよいのです。　そして、その場に居合わせる全員に半端じゃない迷惑をかけることになりますが・・。

契約を中止すると、2～3週間の内に新しい購入者が見つからない限り競売になります。
競売になれば、落札されるまで住んでいることが出来ます。　そして、落札後には20万円位の引越し代は出してもらえるでしょう・・。

任意売却で30万円の引越し代が競売で20万円位になってしまうかもしれませんが、反面、数ヶ月間は余計に、そこに住んでいることができるのです。

そして、最後は自己破産をしてください！
競売後の返済金の条件は任意売却に比べかなりキツイです。　それから逃れるには自己破産しか有りません。

昔、大阪の任意売却の業者さんが、子会社を使って300万円も浮いたお金を作って。　挙げ句、依頼者には引越し代として20万円しか上げませんでした。　怒った、依頼者は大阪府の宅建指導課へ苦情を申立てました。　結果、その業者さんは、その会社名とその社長名では営業できなくなりました。

実行は自己責任でやってくださね！
この件に関して相談されても、何らアドバイスも助言もお手伝いもできません！

引越し代から引かれる経費？
引越し代の中から事務手数料●●万円引かれている場合も多々あります。　これってチョット変だと思いませんか？　引越し代の交渉って任意売却業務の中の作業でしょう。　だったら事務手数料とか何とかの理由を付けてさっ引くのって詐欺じゃないの？
任意売却協賛金とかのへんてこな理由でさっ引かれるのもムチャクチャおかしい。　何よ、その任意売却協賛金って？

納得が行かないときには、契約の中止を！
契約を中止して競売にしてしまいましょう！

本来出るべき引越し代から、色々な名目でお金が引かれていたら、契約時でも良いですし、決済時でも良いので、購入者・債権者・司法書士・任意売却業者がガン首並べている場で問いただしましょう！

任意売却を止めて、競売にしちゃいましょう！

任意売却で不動産が売却できた際の売却代金の分配例

仮に1,000万円で売却できて、ローンの残債が1,500万円と想定します。

諸費用：
　・仲介手数料　37万8,000円
　・引越し代 30万円
　・諸費用　　　　30万円
　・残高　　　　　902万 2,000円
（売却代金から仲介手数料・引越し代および諸費用が支払われる）
↓　　↓　　↓　　↓
ここから各債権者へ分配することになります。
債権者が1社なら、902万2,000円が全額、その債権社に行くことになりますが、複数いた場合には、分配金を業者が中心となって交渉を繰り返すことになります。

債権者が複数存在して、2番目・3番目の債権者が分配金(ハンコ代といいます)に不服が有り同意してもらえない場合には競売となってしまうことがあります。

全債権者の分配金(はんこ代)に同意をしてもらえて任意売却が成立した場合には、597万8,000円が未返済の住宅ローンが残債として残ります。

そして残ったローン金額を月々いくら・いくら返済することを各金融機関と相談することになります。

引越し代が沢山もられて喜んでばかりもいられません。
引越し代が多くなればなるほど、残債が増えるのです。　自己破産をするのなら引越し代は沢山もらえた方がありがたいのですが、自己破産をしない場合には返済金が増えるだけです。　

引越し代100万円を出しますとうたっている任意売却業者さんがいます。

現実の問題として、引越し代に100万円という大金を認めてくれる金融機関がめっきり少なくなってしまいました。

そもそも引越し代の出所は、任意売却で処分した不動産の売買代金の中から捻出されるお金です。　その売買代金は、借金の返済に充てられるためのお金です。

その中から、引越し代を出すということは、任意売却後に残る借金がその分、増えるということの裏返しでもあるのですよ。

仮に引越し代が100万円出たとすれば、任意売却後の返済すべき借金が100万円増えるということを意味します。

任意売却の引越し代の額が大きいキャッチコピーには要注意ですよ。