任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

保不動産競売開始決定通知
競売開始決定通知とは
お金を借りる際に、抵当として差し出した不動産が “抵当権者” からの競売の申立てを受けたという通知です。

この競売は抵当権という強固な権利に基づき裁判などの債務名義なしで実行され、抵当権の順位に従い落札代金を優先配当されることとなります。　

強制競売への執行抗告
申立てられた競売へ不服申し立てはできません！
民事執行法45条 – 売却許可決定に対して執行抗告により争うことができるので、この段階では執行異議しかできない。 　ただし、強制競売の申し立てを却下する決定に対しては、執行抗告ができる。

保不動産競売開始決定通知を受け取ってしまったら
先ずは、競売を申立てた債権者/抵当権者へ電話を入れることです！
住宅ローンの返済をご自分以外の誰かが処理していて、状況が全く解らないというような事もあるでょうしょ。　ご自分では状況が解らないのならなおさらのこと、競売の申立人に電話を入れてください。

そして、申立てた競売を取り下げて欲しいのなら、“競売を取り下げてもらうための条件を聞くこと” です。

往々にして、債権が銀行からサービサーに移ってから、サービサーが競売にかけて来ます。　この際には、そのサービサーに電話を入れて競売を取り下げてもらうための条件を聞いてください。

家は絶対に手放さない！
競売を申立てているサービサーが競売を取り下げてくれない。　しかし、家は手放したくない。　そんな時には、任意売却の業者に相談をしてみてください。
任意売却の業者がサービサーと交渉をすると、意外とあっけなく任意売却を認めてくれることがあります。

任意売却であれば、競売とは違い後は用意できるお金の問題だけとなります。

任意売却であれば、競売にかかる親と子の間での不動産売買も可能となる場合もあります。

競売
お金を貸した人が、お金を返してもらえなくなった状態になった場合に、その貸したお金をを回収するための法的手続きです。

お金を貸した人(債権者または抵当権者)の申し立てにより裁判所を通じて、借金のカタに取ってある不動産を強制的に売却処分して貸したお金を回収する法的手続きのこと。

競売は、厳密には一般の売買と違って、国(裁判所)の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。

競売で不動産を購入する側の最大のメリット：
競売物件の一番の魅力は物件の価格が一般物件の市場価格より非常に安く提供されいる点です。

競売で不動産を強制的に処分される側のデメリット：
安く買い叩かれた価格での売却状態です。　したがいまして返済出来る借金の額も、その分少なくなります。

競売で落札する側のデメリット：
落札後、改修のために大金を使うことになったり、占有者に出て行ってもらうために立退料の交渉を行ったりの手間・お金がかかったりする。

競売にかけられる側のデメリット：
立退料の交渉を落札者と直接行うことになります。　中には競売のプロがおりますので引越し代は雀の涙レベルのことも有ります。

また、競売にかけられる人の最大のデメリットは、競売が終わってからも、落札代金をもってしても返却できない借金の返済は継続して求められるつことです。

競売を取下げてもらう
競売を取下げるには、競売を申立ててきた債権者(お金を貸してくれている人)にお願いしなければなりません。　競売の申し立てを受けた側からの競売の取り下げはできません。

競売申立て者が裁判所に納める予納金
請求債権額が
・2,000万円未満だと　　　　　　　　　60万円
・2,000万円以上5,000万円未満　　100万円
・5,000万円以上1億円未満　　　　　150万円
・1億円以上　　 　　　　　　　　　　200万円

競売を申立てた側が、出してくる条件の中には、貸しているお金の80パーセントをキャッシュで、プラス予納金全額を払ってくれれば競売を取下げますという場合もあります。　また、新たに連帯保証人を付けてくれれば競売を取下げますという条件を提示してくる抵当権者もおります。　まったく競売の取り下げを拒絶してくる債権者もおります。

競売にかかった不動産を自分で落札する
債務者本人は、入札に参加することはできません。　それ以外の方であれば競売に入札はできます。　民事執行法・第68条 – 債務者の買受けの申出の禁止条項では債務者は、買受けの申出をすることができないとされております。　言い換えれば、債務者本人以外であれば競売に入札できます。

連帯債務者または連帯保証人でも入札には参加できます。
しかし、連帯債務者・連帯保証人は、主たる債務者に取って代わって返済を求められることになります。
その競売の入札に参加出来るお金が有る場合には、抵当権者に差押えを受けて、連帯債務者・保証人が競売にかかる恐れがあります。

連帯債務者/連帯保証人と競売
競売で売却されたにもかかわらず、全額出来ないばあいには、連帯債務者/連帯保証人へ残金返済の督促が行われます。　残金の返済が出来ない場合には、差押えを受け、その後競売にかかります。

競売にかかった不動産を守る
子供が買ったマンションが競売にかかった。　嫁いだ娘が離婚でもらった家が競売にかかりそうだ。　競売にかかった身内の不動産を護る法は任意売却です。

競売事件
裁判所は、競売の申立をされた案件ごとに番号をつけています。　それを「事件番号」といいます。　そして、裁判所への問い合わせは、全てこの事件番号で行われます。

たとえば、平成23年（ケ）第200号という事件番号は、平成23年に、（ケ）とか（ヌ）いう分類で、200番目の競売申立をした物件、という事です。

競売事件（ケ）とは何か？
多くの場合、債務・借金を返済できないために、担保に提供していた不動産を差し押さえられて競売になった場合にはこの（ケ）のつく申立書が送られて来ます。　これは「担保権の実行としての競売」と云います。
　つまり抵当権を実行されて競売になりましたよという意味です。

競売事件（ヌ）とは？
担保権の実行としての競売に対応するものとして強制競売というものがあります。　これは事件番号に（ヌ）という記号で表示されています。

強制競売とは、抵当権とはかかわりなく、債権者が債務者の債務不履行があった場合に、裁判所から判決をとって債務者の財産を差し押さえることで競売になる場合をいいます。

住宅ローンを滞納して、申立てられた競売には、この（ケ）が付いた通知が届きます。

競売を申立ててくる債権者側には下記のような金銭的な負担がかかります。　したがいまして、一度、競売まで進んでしまいますと、競売の取下げには否定的な対応をしてくる場合もあります。

不動産競売事件の申立てをする際の予納金
　　予納金の額
　　　・請求債権額が2,000万円未満…………………………60万円
　　　・請求債権額が2,000万円以上5,000万円未満………100万円
　　　・請求債権額が5,000万円以上1億円未満……………150万円
　　　・請求債権額が1億円以上…………………..…………200万円

瑕疵担保責任とは
瑕疵とは、傷・欠陥のいみです。　一見しただけでは、分からない欠陥・キズを「隠れた瑕疵」といいます。　例えば、屋根裏に出ている雨漏りの跡とか、縁の下のシロアリなどが挙げられます。

購入した不動産に “隠れた瑕疵” が有った場合、民法・宅地建物業法では、買主を保護する規定が定められています。

民法570条 – 売主の瑕疵担保責任：
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。　ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

瑕疵担保責任のいう瑕疵とは、” 隠れた瑕疵” でないといけません。　隠れた瑕疵というのは、契約のときに通常の使用範囲では発見できないような瑕疵、という意味です。　　

瑕疵担保責任の追及
買主は瑕疵があることを知った時から、１年以内ならば売主に対し、損害賠償の請求ができます。

また瑕疵のために契約の目的を達することができないときは、契約を解除することもできます。　いずれの請求をする場合も売主に過失（瑕疵があるということを知らなかった）があることは要件ではありません。

瑕疵が有ることを知った時点から、１年以内であれば売主が指摘された瑕疵を知らなかった場合でも、その瑕疵によって生じた損害の賠償を請求できますし、その瑕疵が原因で建物の重要な部分の欠陥に由来するもので、その欠陥を修繕することが事実上不可能な場合など、その瑕疵の存在によって売買契約の目的を達することができない場合は、売買契約そのものを解除することも可能です。

中古不動産の瑕疵担保責任
個人対個人の売買のケース
中古物件の売買では、売主の瑕疵担保責任が、契約によって免除されている場合も多く、この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。

理由は、中古物件の場合、築年数がある程度経過しているので、瑕疵が存在することもある程度予想されるからです。　したがって、中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調べておく必要があります。

中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合には、賠償をつ級出来ます。

不動産業者から購入したケース
売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から2年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。

新築の不動産の瑕疵担保責任
全ての新築住宅には10年の瑕疵担保期間が義務化されました。
新築住宅の施行者または売主は、住宅購入者に対して、構造耐力上主要な部分（住宅の柱や梁基礎など）や屋根等の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、物件引渡の日から10年間その瑕疵を修補するなどの義務を負うことになりました。

これに反する特約を設けても、注文主や買主に不利な特約は無効となります。

保証期間を20年までは延長することが可能です。　但し、自然劣化等によって生じた不具合については、保証されていませんし、売買の際に通常の点検で発見できたような欠陥についても、保証の対象外になりますので注意が必要です。　参照：　財団法人住宅保証機構

任意売却後の自己破産と競売後の自己破産

自己破産って、そんなに悪い事なの？
借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。

職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？









自己破産のもたらすメリット：
債権者側の場合 – 競売の場合でも任意売却の場合でも決済が終わりや否や、『○○さん、自己破産してもらえませんか？』と提案をして来ることがあります。

これは、いつまでも少額の返済をダラダラと続けられると不良債権と化した書類がいつまでも残ってしまうからです。　自己破産してもらえれば、損金で計上できますし、書類の整理もできるからなのです。

債務者側の場合 – 自己破産をして免責が下りれば、返済すべき残ったローンが消えることになるのです。　任意売却の場合、月々1万円とか2万円の少額返済になることが多いのですが、それでも返済が苦しいことも有ります。

自己破産をしておけば、それらか解放されることになるのです。
自己破産をしようと、しまいと約7年間は、何もできないのです。　だったら自己破産をしておいて免責をもらってみてはいかがでしょうか。

多くの任意売却業者さんは自己破産に非常に否定的なようです、しかし私たちは逆に自己破産には肯定的なスタンスをとっております。

自己破産をするには弁護士さんにお願いすることになります。　弁護士さんに依頼をするということは弁護士費用がかかります。

自己破産をしてはいけない職種・業種が有ります。　それらを十分に考慮しなければいけません。

もっとも、大切なのは、任意売却で不動産を処分してから、競売で不動産を失ってから弁護士さんに自己破産の依頼をすることです！
まずは、私たちに貴方の置かれている状況をご相談ください。

開札期日とは
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。　つまり、買受人(落札者)が決定する日の事です。

開札は、各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、参加者全員の前で、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。

その中で最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人（落札者）となります。

最高価買受申出人(落札者)の保証金はそのまま、裁判所預かりとなります。　次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。

開札期日には落札希望者は出席しなくとも、入札は有効です。　開札の結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも観ることが可能となります。

滅多にないことですが、最高価格での入札者が二人以上いた場合には、その場で再入札しますので、出席している必要があります。

競売の取下げ：
法的には開札期日の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！

この開札期日の前日までに決済（お金の支払い）が完了出来るスケジュールでないと債権者（抵当権者）は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実のようです！

競売で使う買受人とは、物件の落札者のことです。
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。　　売却許可の確定はその後8日経過した日になります。

入札期間が終わると、公告されていた開札期日に開札が行われます。
開札は、裁判所の民事執行センター内の売却場で執行官が入札書の入った封筒を開封し、入札した人達の中から最も高い価額をつけた人が「最高価買受申出人」と定められます。

買受け人と指名された人が供託した保証金は、そのまま裁判所が預かり残金と清算されます。　その他の札者達が供託した保証金は開札後に返還手続がとられます。

ローンがパンクした本人は買受け人にはなれません。
民事執行法68条に、「債務者は買受けの申出をすることができない」とあり、民執法188条で担保不動産競売について準用されているので、債務者が買受け人になれないと規定されております。

任意売却で不動産を売却して、それでご依頼人さまとの関係が終わってしまうことにはならないのです。

任意売却が終わって、時には半年後に、債権回収を行っているサービサーが、貴方の債権を別のサービサーに売却をするかも知れません。

債権者が代ると、いままでは返済の催促が全然無かったのに、突然矢のような催促をしてくる場合も有ります。　また、返済額の変更および返済の条件変更を求めてくる場合なども有ります。

中には半年ごとにサービサーが代って、その度に新しいサービサーとの交渉をしなければならない事も有ります。

3年くらい経って、または4年位い経ってから、ある日、突然にサービサーから呼出しの通知が届くこともあります。

または、ご自分一人では対処のしようのない、考えられないような問題が転がり込んで来るかもしれません。

20室有る1棟建てのマンションの元オーナーさんの場合：
任意売却が終わったのが約6年前。　任意売却の依頼主さんがオーナーだった時からの入居者の一人が自己破産してしまいました。

この方が入居の際に取っていた保証金4ヶ月分を現在のマンションの持ち主が返却したのです。　そして、現在のオーナーが元のオーナーへ返却した保証金の半額を払えと内容証明を送って来たのです。

もちろん、そのようなお金など払う必要などないので、そのようにアドバイスをしました。

任意売却でも競売でも、自宅を売却をしてお終いではないのです。
私たちは、未来永劫、処理させていただいたご依頼人さまのご相談には無料で対応させていただいております。

競売入札での買受可能価額とは

買受け可能価額を知ってもらうためには、売却基準価額の存在を知ってください。

売却基準価額とは、不動産評価人の評価に基づき競売の執行裁判所が不動産の入札の基準となる金額を定めたものです。

買受可能価額とは、買受申出（入札）価額（金額）がこの価額（金額）以上でなければ適法な入札とならないという価額です。　これは売却基準価額から20%に相当する額を控除した価額です。

売却基準価額を決定するためには、目的不動産に関する権利関係が明らかにされ、なおかつ売却条件が明らかになっていることが必要となるために、物件明細書の作成と同時に売却基準価額の決定手続が行われます。

不動産のオーナーチェンジ

投資用にマンションや戸建て住宅の所有権を変更すること。
マンションは一戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま第三者へ売却すること。　入居者側からみると家主/貸し主が変わることになります。

購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットが有る反面、入居者に出られてしまうと新規入居者を探すという手間がかかる。　未入居の期間が長引くと利回りが落ちることになります。