任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

組戻し
銀行で使うばあい
組戻しとは振込み手続きが完了した後に、間違いなどで振込んだ、その金額を自分の口座に返却してもらう事を言います。

競売の場合
入札時に競売手続の取下・取消などがあった場合には、以後入札を受け付けてもらえません。　にもかかわらず取下・取消などを知らずに、入札保証金を振込んだ場合には、「組み戻し」という手続を経て、保証金を返還してもらうことになります。　具体的には、振込金返還請求書を裁判所に提出します。

公正証書とは、契約の成立や一定の事実を、公証人が作成する文書のことです。

公正証書は公証役場で公証人によって作成してもらいます。

公正証書は一般的に、金銭の支払または返済を目的とする債務に作成されます。

強制執行認諾約款とは、債務者(お金を借りた人)が債務を履行(返済)しない場合には、直ちに強制執行を受けても異議の無いことを任諾する旨の文言のことです。

公正証書に、強制執行認諾の記載されていれば、強制執行の申立の根拠となる債務名義という文書と同一の効力が認められ、裁判手続を経ないで直ちに給料差し押さえなふどの強制執行をされてしまいます。

公正証書には、遺言公正証書・任意後見契約公正証書・金銭の貸借に関する契約や土地/建物などの賃貸借に関する公正証書・離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などが有ります。

任意売却が終わった段階または、競売で処理が終了した段階で、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーも居ます。

これが意味するところは、債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに給料の差し押さえなどの強制執行手続きに入ることができてしまうのです。　

判子代（はんこ代）
複数の債権者が付いている任意売却で、2位以下の債権者に、持っている債権(抵当権)を放棄・解除してもらうためのお礼金みたいなものです。

一概には言えませんが何千万円もの貸し金を何十万円で放棄してもらうこともあります。　何百万円もの借金を何万円という少額で放棄してもらいます。　放棄をしていただくさいの契約書に判子をついてもらうことからはんこ代と言います。

住宅金融支援機構では、後順位担保権者に抵当権等を抹消してもらい任意売却を促進させるため、いわゆるハンコ代として、次のように承諾料を定めています。
・ 第2順位　(1)30万円　(2)残元金の1割
・ 第3順位　(1)20万円　(2)残元金の1割
・ 第4順位以下　(1)10万円　(2)残代金の1割
(注)　ハンコ代は(1)または(2)いずれか低い方の額となります。

任意売却をするには、すべての抵当権などの担保権を抹消しなければなりません。　しかしオーバーローン・債務超過の場合には任意売却の売却代金が後順位の担保者全てにまで回り、全ての担保権者を満足させることはまずあり得ません。

法律上、担保権には優先順位がありますから、任意売却の後順位抵当権者が配当に与れないのは当然の起こりうる事です。

しかし、1円も回収できないのでは、いくらなんでも担保を外すことはできない、と言う債権者の気持も有り、そこで、いくらかかの解除料(ハンコ代)を支払って、担保権の抹消に協力してもらうことになります。　この場合の支払い額には決ったものはありませんから、交渉次第です。

しかしながら、住宅金融支援機構では、任意売却の解除料を前記したように基準化しています。

配当要求終期の公告
その物件の競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出てくださいという制度です。

執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め、公告をすることが義務付けられています。

配当要求終期の公告が公告された後、裁判所や各物件によって異なりますが、平均して3ヶ月～6ヶ月後に期間入札市場に出てきます。　この配当要求終期の公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で任意売却の交渉が成立し取り下げられる事があります。

配当要求終期日は、開示期間は約１ヶ月間位です。　そして、配当要求は、他の債権者が申し立てた競売の手続きに参加して配当を受け取る権利取得にすぎないため、当該手続きが取下げや取消しにより終了した場合は配当要求も効力を失います。

配当要求のできるものは
差押不動産の所有者を債務者として、
1)　執行力ある債務名義の正本を有する債権者
2)　差押えの登記後に登記された仮差押債権者
3)　一般の先取り特権を有することを証明した債権者
上記の債権者は執行裁判所が定めた配当要求終期までに配当要求をすることができます。

配当要求終期の公告 – 民事執行法第49条とは
配当要求の終期が定められたときは、開始決定がなされた旨と終期を公告しなければならない（民事執行法49条2項）

配当要求とは
競売の申立者以外に債権を持っている債権者は執行裁判所に申し出てくださいという制度です。

競売の申立で執行裁判所は競売の開始決定後、目的不動産の差押えを行い、配当要求の終期を定め公告します。　この公告でどんな不動産が開始決定になったのかがわかります。

配当要求の公告後どの位いの期間で競売になるかは裁判所によって異なりますが、東京地裁では約半年後位に競売に出てきます。　公告後、ほとんどの不動産は競売になりますが、債務者と債権者の間で合意が成立し取り下げられる事があります（例えば任意売却になるとか）。

マンションの管理費の滞納での配当要求は、建物の区分所有等に関する民法第7条の先取特権に基づき行うことになります。

先取特権とは、債務者の財産から優先的に弁済を受ける権利で、競売したときの売却金を配当する際に、一般債権者に対して優先的に配当が受けられる権利です。　この先取特権の実行方法として、動産・不動産の「競売の申立」や「配当要求」があります。

管理費の滞納の回収の手段として、他の債権者により既に申立てられている競売に「こちらにも配当を下さい」といって要求することが出来ます。

管理費の先取特権は、抵当権より優先順位が低く、競売物件の抵当債権が、債権額に足りないと、滞納管理費分までは回らず、配当を受けられないことが多くあります。　しかし、配当要求をおこなう意味がないわけではありません。　配当が無くても競売された旨の通知が裁判所より有るため、新所有者への請求がスムーズにできます。

配当要求の手続きは、様々な書類が必要になるので、書類の作成や手数料、手続きの代行を頼めばその分の手数料がかかります。　司法書士に依頼すれば、 2万円～5万円の費用で行ってくれますので司法書士を利用するとよいでしょう。

現況調査：
現況調査とは、競売のための資料(現況調査報告書)を作成するために、目的物件の形状、占有状況等の調査を行うことです。　現況調査は裁判所の執行官と共に不動産鑑定士がやってきます。　不動産鑑定士が来るのは、不動産の評価も一緒にやってしまおうということです。

現況調査報告書とは：
裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。　現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。　執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。　対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

民事執行法第57条（現況調査）
執行裁判所は、執行官に対し、不動産の形状、占有関係その他の現況について調査を命じなければならない。

2)　執行官は、前項の調査をするに際し、不動産に立ち入り、又は債務者若しくはその不動産を占有する第三者に対し、質問をし、若しくは文書の提示を求めることができる。

3)　執行官は、前項の規定により不動産に立ち入る場合において、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。

民事執行法第58条（評価）
執行裁判所は、評価人を選任し、不動産の評価を命じなければならない。

現況調査報告書の読み方：
住居表示に始まり、占有者の状況など、裁判所書記官が調べたことが綴られています。

区分所有マンションの場合、管理費・修繕積立金の額や滞納の金額なども調査されていますので、収益性、利回りに大きく関係してくる項目です。

占有者がいる場合は、支払い賃料や入居の時期、敷金・保証金の金額なども記載されています。　一般の入居者が専有している場合は、引き続き入居してもらうこともありますので、入居時期などを確認し、現在の相場家賃との違いがないかなどを調べ、今後の家賃設定や将来的なリスクなども考えながら入札金額を決めて行きましょう。

落札後の手続きがスムーズに進むかどうかなどの、一般的な判断の基準にもなりますので、「関係人の陳述等」や「執行官の意見」、「調査の経過」などをよく読み、所有者がどのような人物像なのか、占有者が常識人、協力的なのかどうかなど、ある程度はこれら報告書を読めば把握出来ると思います。

そして、競売のリスクの一つでもある、「建物内部の内覧ができない」代わりに、現地の写真が添付されています。　建物の外観や部屋の内部、周辺写真など、入札するための重要な手がかりにもなります。

きんしょう契約とは、金銭消費貸借契約の略です。
金銭消費貸借契約とは：
お金を借りる借り主が、貸し主から金銭を借り入れてその金銭を消費し、その借入額と同額の金銭（利息付の場合は利息分も含めて）を貸し主に返済するという契約のことです。　金銭消費貸借契約は、民法第587条に規定されている、消費貸借契約の一種です。

金融機関から住宅ローンを借入れる場合には、担保になる住宅・不動産に抵当権をつけて、金融機関との間で資金の借入れに関する契約を結びます。　これが金銭消費貸借契約です。

住宅ローンの場合の金銭消費貸借契約は、実際に金銭の引渡しが伴って成立しますので、住宅ローンの契約が終わり、そして融資が実行されるときに結ぶことになります。

住宅ローンの融資の際の金銭消費貸借契約の内容例
一般的には、不動産購入者は購入物件である住宅を抵当として金融機関に差し入れ、金融機関がその物件に抵当権を設定します。

そして金銭消費貸借抵当権設定契約では主に次の条項について取り決めがなされます。
1）借入金額、利率、返済期日、遅延損害金
2）期限の利益喪失条項（延滞が発生した場合や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置について）
3）抵当権設定について
4）不動産が滅失した場合における追加担保の差し入れ
5）不動産の売却、賃貸借等の制限
6）火災保険への加入
7）保証人または保証会社による保証について

金銭消費貸借契約を略して金消契約(きんしょうけいやく)または金消(きんしょう)といいます。

貸したお金を返してくれない友人に金銭消費貸借契約を！
友人に口約束で貸したお金を、何かと理由を付けて返済が先延ばしにされるような場合は、返済を猶予する代わりに金銭消費貸借契約書を作成することを条件とすべきです。

貸したお金には時効が有りますから要注意ね！
単純なお金の貸し借りに関する契約書は、金銭消費貸借契約書となります。　　商行為での契約であれば消滅時効は5年であり、民事上の契約の場合は消滅時効は10年となります。

給料の差押え
給料差押は “債権に対する強制執行” の代表例の一つです。　簡単にいうと、貸したお金を力ずくで回収する強硬手段です。

一般に債権に対する強制執行は、債権者が裁判所に債権の差押命令を申し立てることによって開始されます。

債権の差押命令は勤務先などの第三債務者に通知が送達された時点で効力を生ずるために、通常は先に第三債務者に送達されます。　つまり給料の差押命令は債務者ではなく先に債務者の勤務先に送られてしまうことになります。

債務者に対する事前の予告・通知義務などは一切ないので借金を抱えていることを勤務先に知られたくない人にとっては大変な脅威となるとおもいます。

債権者は、差押命令が債務者に送達されてから１週間経過すると第三債務者に対しその債権を取り立てることができ、給料の差押があった場合はこれにより給料は債権者に持って行かれてしまうことになります。　ただし、給料の手取りの内、生活に必要な分は差押えが禁止されています。

給料の差押え禁止額：
手取りの4分の3、または21万円、この内少ない額が差押え禁止となっています（退職手当も4分の3が差押禁止となっています）。

つまり差押られる額は税金や共済金を引いた手取り給料の4分の1です。　但し手取り給料が28万円以上の場合は21万円を引いた全額が差押の対象となり給料は21万円が支給される事ととなります。

例えば、手取り10万円の場合は2万5,000円が差押え額となります。
手取り20万円の場合には5万円が差押え額となります。
手取り30万円の場合には9万円が差押え額となります。

複数の債権者が差押しても、この額以上は差押られないことになっております。　債権者達がこの範囲内で分け合う事ととなっております。

給料が安くて生活困難の場合には、裁判所に差押え禁止額の増額を申立ることが出来ます。　また最低限の生活は憲法で保証されているので極端に収入が少なく差押えにより生活困難なら差押停止の訴訟を申立ることが出来ます。

ただし、役員報酬は全額が差押の対象となります。
また、年金.恩給.失業保険 等は差押え禁止となっております。

給料差押のことを『給差(きゅうさし)』と略して使う業者さんもおります。

少額管財事件
給料の差押えを止めさせる！
給料差押に対抗する手立てとしては、債務整理の方法（自己破産、特定調停、個人民事再生など）によって異なってきます。

例えば、個人民事再生の場合、手続開始の申立をした後なら、裁判所に訴訟手続や強制執行手続等の中止命令を申立ることができるため、ケースによっては、給料差押えを阻止することも可能です。　なお、再生手続の開始決定が得られると、差押中止命令がもらえます。

自己破産の申立てをした場合には、裁判所に対し、強制執行手続等の中止命令を申立ることができます。

給料の差し押さえを受けている人の場合、少額管財事件として自己破産を申し立てることによって、差し押さえを早い段階でとめることができます。

同時廃止事件
同時廃止事件として申立てを行った場合は、破産手続開始決定が下されても、免責決定が確定するまでの間は、給料が天引きされる状態が続くこととなります。

免責が決定するまでの約3ヶ月程度給料が天引きされる状態が続くことは、経済的に大きな負担となる場合があります。

ただ、少額管財事件として申し立てる場合は、別途管財費用がかかるというデメリットもありますので、自己破産される方は、ご自分の経済状況や給料の差し押さえの状況などを見て、少額管財と同時廃止のどちらで申立てを行うべきかを判断することとなります。

少額管財事件と自己破産に付いての質問は、日本弁護士連合会までお願いいたします。 　また、お金の無い方は法テラスへご相談なさってください。

件外土地とは
競売物件と何らかの関わりが有り、そして競売になっていない土地のことです。

例えば、競売にかかっている建物が隣地にまたがっている場合の隣地。
競売の土地と道路との間に存在する第三者所有の土地などなどです。

件外建物とは
今回の競売は土地のみで、その土地の上に立っている建物は競売には含まれないという意味です。

土地が競売となっているにも関わらず、その土地に対して借地権(法定地上権)を持った第三者の建物が存在してますよという意味です。

法定地上権とは
1) 土地または建物の一方あるいは双方に抵当権が設定されたこと。
2) 抵当権設定時に、土地上に建物が存在すること。
3) 抵当権設定時に、土地および建物の所有者が同一であること。
4) 競売によって土地と建物が別々の所有者に帰属すること。

つまり件外建物とは
1) 抵当権設定 “後” に建てられた建物。
2) 抵当権設定 “前” から存在する建物のうち、土地所有者と建物所有者が別人であるもの。　のいずれかということになります。

競売を取り下げたい
競売を申し立てられた側からは競売を取り下げる事はできません。

競売を取下げる！
その競売を申立てた銀行なり金融機関なりの、申立者に取下げのお願いをしなければなりません。　申立人は貸したお金を返して欲しいのです！

貸したお金を約束通りに返済してくださいねって再三再四催促をしているにもかかわらず、全然返済をしてくれないので、じゃ～、担保に取っている家を売っちゃえ～～ってことになっているのです。

もう～、この状態になってしまうと、お金を貸している側は、借り手側を全く信用していませんので、『以後気をつけます。　今後は滞りなく支払います。』って言い訳には耳を貸してはくれません。

『言い訳はよいから、競売で家を売ってもらって、それを貸したお金の返済金の一部にさせてもらいます。　残りも一生かかってでも返してもらいます。』と怒り心頭なのです。

任意売却を提案します：
競売で家を失うのであれば、任意売却で家を処分すべきです。
競売申立人に、任意売却を提案すればほとんどの申立人は競売を待ってくれることが多いのです。

申立人による競売の取下げ：
申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。

ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。

したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。　買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。

競売の申立人が、競売の申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

競売の申立を取下げてもらうには、申立者が納得の行く条件を提示しなければなりません。　『競売で家を取られるのは嫌だから取下げてください。』とか『今後は返済を怠りません。』的な言い訳では競売の取下げはしてくれません。

申立人は、競売を申立てるにあたり、100万円前後の予納金を裁判所に払っております。　言い換えれば、手間とお金をかけて競売にかけてきておりますので本気だということです。

競売を取下げてもらえる方法の一つに、任意売却が有ります。
競売で落札前に、自分から不動産を売却してお金を作り、そのお金を申立人に返済するという方法です。

任意売却であれば、競売を取下げてもらえなくても、競売と任意売却との同時進行が認めてもらえると思います。

競売を取下げてもらえない理由の一つ：
感情的な理由から競売を取下げてくれないことがしばしば有ります。
抵当権者側の担当さんと感情的にもつれてしまったような時などには任意売却を認めてくれないことがあります。

親子間売買と称して、過去に住宅ローンの融資を受けたお金を事業資金に使ってしまって、それが銀行にバレてしまっているような人の場合などでは競売の取下げも任意売却の依頼も拒絶されます。