任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

公正証書
公正証書とは
公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。
公文書ですから高い証明力があるうえ、債務者が金銭債務の返済を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。

公正証書には債務名義としての効力があります。

債務名義
債務名義とは債権・債務の事実を公的に認められた法律的に有効な書面で、債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には債務名義が必ず必要です。

強制執行を行うには、債務名義、執行文、送達証明書が必要でこれらに応じた裁判所の判決確定証明書を取得します。

公正証書は「金銭の支払を目的とする債務」に作成されるのが一般的です。

例えば、賃貸借契約の債務者の「債務を履行しない場合には、直ちに強制執行を受けても異議の無いことを任諾する」との承認の文言（強制執行認諾約款）が公正証書に記載されていれば、強制執行の申立の根拠となる債務名義という文書と同一の効力が認められ、裁判手続を経ないで直ちに強制執行を行えるのです。

公正証書の効力
* 証拠としての効力
* 債務名義としての効力
* 心理的圧迫としての効力

公正証書の債務名義としての効力
公正証書を債務名義として強制執行が行えるということです。
公正証書が債務名義として強制執行の対象となるためには、下記の2つの条件を満たすことが必要です。

1) 金銭の一定の額の支払い又はその他の代替物若しくは有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求であること。

2) 執行認諾約款（強制執行されても文句無いよという文言）が記載されていること(民事執行法22条)。

しかし、公正証書は全て債務名義としての効力が認められているわけではありません。

支払い督促
訴訟を行わずに債務名義を取得できるのが支払督促です。
支払督促は、正式な裁判手続をしなくても、判決などと同じように裁判所から債務者に対して金銭などの支払を命じる督促状（支払督促）を送ってもらえる制度です。

債務者には、債務名義の債務名義還付ができます。
還付する為には、裁判所に還付申請書と請書を提出します。　すると裁判所から判決等の債務名義が返還されます。　貸金業者から借りた借金の消滅時効は5年ですが、 債務名義が作成されると時効は10年となります。

強制執行の申立
裁判所に公正証書(債務名義)を提出しただけでは強制執行はして貰えません。

強制執行をするための前提条件として、事前に公証人に；

* 債務名義に “執行文” を付してもらい
* 債務名義をあらかじめ、または執行開始と同時に債務者に送達の申請
しなければなりません。

公正証書の原本は、管轄の公証役場に２０年間保存されます。

現況調査とは
現況調査は、裁判所の命令で裁判所の執行官が、競売の申立を受けた物件の調査をすることをいいます。

裁判所の執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、執行官が、実際に不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。

現況調査報告書とは
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

この現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。
執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。　対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。

この現況調査が入って、おおよそ5ヶ月後位には競売の入札となります。
この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。　ですが、時間的にはあまり余裕は有りません！

再評価とは
特別売却期間を経ても買い手が付かない、また売却条件の変更等により、売却基準価額を再度見直す事を言います。

基本的には売れ残ってしまった物件に使われる場合が多く、再評価が実施される物件には何らかの問題が多いとも考えられます。

特別売却とは
特別売却とは、一度期間入札を実施して入札者がいなかった物件を、執行官が買受可能価額以上で、早い者勝で買い手を募る物件の事をいいます。

売り出し期間は期間入札の開札日の翌日から1ヶ月で、価格は最低売却金額以上の価格であれば、早い者勝ちで誰でも購入することが出来ます。

売却基準価額 – 民事執行法第60条
民事執行法第60条
［第1項］ 執行裁判所は、評価人の評価に基づいて、不動産の売却の額の基準となるべき価額（以下「売却基準価額」という。）を定めなければならない。

［第2項］ 執行裁判所は、必要があると認めるときは、売却基準価額を変更することができる。

［第3項］ 買受けの申出の額は、売却基準価額からその十分の二に相当する額を控除した価額（以下「買受可能価額」という。）以上でなければならない。

民事執行法68条3項
3度売れなければ債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居ることの手続きをしない限り、競売は取消となります。　そして、一旦取消となれば競売はなかったことになりますから、任意処分以外の方法はないことになります。

競売で不動産を購入するメリット
　・近隣相場よりも安く不動産を購入できる。
　・抵当権等がついている不動産の抵当権を職権で裁判所が抹消してくれる。
　・仲介手数料が必要ない。　諸費用が一般の不動産売買に比べて安い。

近隣の相場よりも安く不動産を購入できることが多い。
競売不動産の価格は物件によって異なりますが、一般相場よりも10％～30％ぐらいは低く、なかにはそれ以上に安い価格で落札されるものもあります。

抵当権等がついている不動産の抵当権を職権で裁判所が抹消してくれる。
裁判所を介して事務処理が行われますので、所有権の移転登記や抵当権等の抹消登記も確実に行われます。　煩雑な手続きが減りますので、大きなメリットといえるでしょう。

仲介手数料が必要ない。
諸費用が一般の不動産売買に比べて安い。　不動産競売は、不動産屋を間に入れる一般の不動産売買と違い、物件所有者と買受け人の間に裁判所が入りますので仲介手数料がかかりません。

競売で不動産を購入するデメリット
立退の交渉
占有者が居る場合、立退きの交渉を行わなければなりません。　占有者の中には一円でも多く立退料を得たいためにダダをこねる人も居ます。

落札前に建物の中が見られない
落札後に予想以上のリフォーム費用がかかってしまうこともあります。
安く手に入れたは良いが、トータルでは普通に中古不動産を購入したのとほとんど変わらないということもあります。

競売を取下げる

競売って、お金を貸した側が、お金を借りた側へ何度も何度も貸したお金を返してくださいって返済のお願いをしているにもかかわらず返済をしないために、回収のための強硬手段なのです。

競売の取り下げは、競売の申立を受けた側から取り下げることはできません。

競売の取り下げが出来るのは、競売を申立てた債権者/抵当権者などの申立人のみです。

申立人は競売の開始決定がされた後でも、売却が実施されて売却代金が納付されるまでは、いつでも申立てを取り下げることができます。

ただし、売却が実施されて、執行官による最高価買受申出人の決定がされた後の取下げについては、原則として最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意を必要とします。

したがって、確実に取り下げるためには、申立債権者は、開札期日の前日までに執行裁判所に対し取下書を提出する必要があります。　買受人が代金を納付した後は、申立ての取下げはできません。

申立てを取り下げるためには、事件番号、当事者、目的不動産を記載し、申立てを取り下げる旨を明言した書面（取下書）を執行裁判所受付窓口に提出しなければなりません。

取下書は、裁判所提出用正本に加え、債務者・所有者の数分の副本が必要となります。　取下書には、その真正を担保するため申立時に使用した印鑑を押印する必要となります。

かかった競売を止めさせるための意義申立：
民事執行法第10条 – 執行抗告
第1項 – 民事執行の手続に関する裁判に対しては、特別の定めがある場合に限り、執行抗告をすることができる。

民事執行法第11条 – 執行異議
第1項 – 執行裁判所の執行処分で執行抗告をすることができないものに対しては、執行裁判所に執行異議を申し立てることができる。　執行官の執行処分及びその遅怠に対しても、同様とする。

かかった競売への意義を申立てることは可能なのですが、裁判所はローン返済滞納でかかった競売の異議申し立てを認めてくれる確率はかなり低いと考えた方がよいです。

競売が終わった後の流れ

(1) 競売で落札された後、物件から退去。

(2) 自己破産を希望さる人は、自己破産。

(3) 債権者から請求される競売後の返済の開始。
　　　(自己破産をしない人の場合)

(4) 数ヶ月後～、サービサーから返済条件の見直し話合いの連絡が来出す。

上記 1 )の時点で、投資を目的とした不動産業者とか投資家さんであれば、賃貸の交渉が可能かもしれません。　ただし、その賃貸料は住宅ローンの返済額を遙かに上回る額だと考えた方がよいです。

落札者と賃貸契約ができたとしても、その賃貸契約書は公正証書によるものが多いようです。　賃貸契約書を公正証書にする大きな理由は、賃料の滞納を恐れているからです。

月々の住宅ローンの支払いができなくなって競売になった人が、それよりも遙かに高額な賃料を滞り無く月々支払えるのかという疑問が部屋を貸す側には有るのです。　したがいまして、賃料の滞納、そして即、裁判無しでの退去ということの出来る公正証書での契約が多いのです。　（競売になってしまわれた方々は、このような場面では全く信用されていません）

上記の 2) の自己破産、競売後も生活が苦しい状況の方々は自己破産をしてしまった方が良いと考えます。

3) 翌月から競売で返済仕切れず残ってしまったローン/借金の返済がスタートします。　返済の額は、債権者側から一方的に指示されます。

上記の 4) 返済すべきローンは不良債権と化し、一種の金融商品となり債権回収業者間で売買されることになります。　そして、債権回収業者が変わる度に、返済額変更の話合いでの連絡が入ることになります。　(これが、想像以上に煩わしいことになります。)


競売で落札が決まると、金融業者から落札された “自宅の買戻し資金を融資いたします！” という電話やチラシやＤＭが届きます。

そら融資の条件は保証人を要求してきます。
ブラックリストの人に大金を融資しりのです。　従いまして連帯保証人は必須となります。　まして、高利で借りることになるのです。　多くの人たちがまたまた返済不能となって連帯保証人が、その借金をかぶる結果となってしまうのです。

競売にかかってしまった人たちに融資をしてくれる金融業者さんも、競売にかかってしまった方々を信用しておりません。　お金を貸しても遅かれ返済不能に陥ることを読んでおります。　そのときの生け贄が連帯保証人なのです。

連帯保証人という新たなカモを得る餌が、競売で落札された人への融資なのですよ。　2次災害的な新たな犠牲者を作り出さないでくださいね。

競売が終わっても、あなたの戦いはまだまだ続くのです！
そして、その戦いは貴方だけでの孤軍奮闘なのです。　もちろん、お金を使って弁護士さんとか司法書士さんに相談はできます。

競売開始決定通知
競売開始決定通知とは
債権者・抵当権者が、貸したお金を強制的に回収する方法として裁判所に
抵当に取っている動産・不動産の強制処分を申立てます。　その強制処分を競売といいます。　申立人が競売を申し立てをして、 その申立を裁判所が受理したという通知 です。

不動産の競売開始決定通知　：
“債権者の誰々” が貴方の不動産を競売にかけたので、裁判所はそれを受理しました」という通知です。

時間的には多少の誤差は有るとは思いますが、この通知が 届いててから7ヶ月～10ヶ月はそのまま住めますます。

当然、この通知に対する異議の申立もできます（これは結構難しいですが・・）。　そして、この段階であれば任意売却も出来ます。

競売開始決定通知が届いた後には：
競売開始決定の後は、対象の不動産情報が競売関係新聞、不動産情報誌等に掲載されますので周知される事となります。

また裁判所の執行官などが来訪し室内の写真がお取られインターネットにて室内を公開されるために、ご近所および友人・知人の方々に競売にかかっている事が知られてしまう事となります。

居留守を使ったり、仮病を使ったりしても執行官はお構いなしに事務的に物件の調査を推し進めていきます。

裁判所からの執行官は、この競売開始決定通知発送後1ヶ月～2ヶ月の間に伺うことになります。

競売開始決定通知が届いた後に返済の交渉
競売申立人(債権者)との交渉は可能です。　ただし、融資されたお金の全額一括返済またはそれに近い条件を求めてくるのが一般的です。

この時点で競売申立人の要求する現金をかき集めることの出来ない人は競売確定となります。

競売の申立金(予納金)
不動産競売申立に際しては、予納金を裁判所に納めなければなりません。　競売を取下げてもらえるとなった場合、返却される予納金と実費の差額を請求されることになります。　裁判所に納める予納金の額(参考 – 裁判所)

不動産競売での請求債権額が

2000万円未満の場合………………………………………60万円

2000万円以上5000万円未満の場合……………………100万円

5000万円以上1億円未満の場合…………………………150万円

1億円以上の場合…………………………………………200万円

競売開始決定通知を受け取った方々へのご提案！
任意売却という方法で、競売を申立てられた不動産を売却する方法が有ります。

任意売却をするのであれば任意売却業者が債権者に交渉すれば、取り 下げ場合もありますし、競売と同時進行で任意売却を進めて売却を認めてくれる場合もあります。

競売とは
借金をしている人(債務者といいます)から、貸したお金(債権といいます)の返済を受けられずに困った銀行などの債権者(抵当権者ともいいます)が、そのお金を回収するため債務者が所有する、貴金属などの動産や不動産の担保物件の売却を裁判所に申し立て、それら財産を差し押さえて、強制的に裁判所の管理下で売却し、その売却代金から債権者が支払いを受ける手続きです。

競売の種類
担保不動産競売
債権者が、債務者から抵当権を設定した不動産の権利者である場合、債権者は抵当権の行使として、対象の不動産の管轄である地方裁判所に対して不動産競売を申し立てることができます。

申し立てが受理されると、事件番号が付けられ担保不動産競売が進められます。

事件番号とは、紛争処理機関である裁判所が処理する事案を整理するために、「平成○○年（ケ）第○○号」のように付ける番号のことです。

強制競売
借りたお金を返済できなくなった債務者もしくは保証人所有の不動産を、裁判所が強制的に差し押さえ、競売にて売却し、債権者への債務回収にすることです。

債権者が債務者の債務不払いに対し、債権を回収する目的のためにある制度です。

債権者が、特に債務者所有の不動産について抵当権などを有していない点で担保不動産競売と違います。

債権者は、公の機関が作成した権利・義務・事実などを証明した文書（公正証書）や裁判の判決などの、債権の存在と範囲を証明された債務名義を用意することで、管轄の地方裁判所に強制競売を申し立てることができます。

この申し立てが受理されると、地方裁判所は担保不動産競売と同様に「平成○○年（ヌ）第○○ 号」という事件番号をつけ、強制競売を進めます。

競売で取得する不動産の欠点
通常の取引では当然にあるべき瑕疵担保責任がありません。
どのような傷み、不具合、故障があったとしても、その責任を追及することが出来ません。　あらかじめリフォーム費を見積もる必要があります。

競売落札後に生じるであろう問題
占有者が存在する場合：　
債務者や担保提供者、または正規の賃借人が生活している場合には、それら占有者と今後の使用料や立ち退きの条件などの交渉をすることになりますが、引越し先等を含め、話し合いが難航することが多く、早期に決着を図りたい場合は、立退き料を支払うことなどの条件提示が必要と思われます。

明渡しの合意の見込みがない場合には、裁判所に物件引渡しの申し立てをすることになります。

買受人は、執行裁判所に、債務者や占有者に対して不動産を買受人に引き渡すことを命じる「不動産引渡し命令の申し立て」を申し立てることができます。

執行裁判所の「不動産引渡し命令の申し立て」に基づき、執行官が同行して占有者に退去を要求し、強制的に実行することになります。

競売事件とは
裁判所にとって、競売は事件なのです。
したがいまして、裁判所では競売事件と表現をします。

そして、それら競売を管理するために整理番号を使います。　その整理番号を “競売事件番号” と称します。

競売の申立を受ける、地方裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年（ヌ）第○○号」事件としての事件番号を付けて競売を進めることになります。

競売事件番号のケとヌの違い
事件番号 “平成○○（ヌ）第○○○号” のように（ヌ）の付く競売の場合は強制競売となります。

事件番号 “平成○○（ケ）第○○○号” のように（ケ）の付く競売の場合は担保不動産競売となります。

強制競売とは：
民事執行法43条で認められた権利です。
債権者が、公正証書・判決等の債務名義に基づき、債務者又は保証人の所有する不動産に対して当該不動産を管轄する地方裁判所に対して強制競売を申し立てることができることです。

裁判所では強制競売の申立てを受理すると、「平成○○年（ヌ）第○○号」事件との事件番号を付して強制競売を進めていくことになります。

強制競売と言われる理由は、債務者の意思はまったく反映されずに裁判所の命令で全ての手続きが進むため、強制競売と言われます。

担保不動産競売とは：
民事執行法180条で認めている権利です。
債権者が、債務者・物上保証人から抵当権・根抵当権の設定を受けた担保権者である場合に、抵当権（根抵当権）の実行として、当該不動産を管轄する地方裁判所に対して担保不動産競売を申し立てることができることです。

裁判所では担保不動産競売の申立を受理すると、「平成○○年（ケ）第○○号」事件との事件番号をつけて担保不動産競売を進めることになります。

担保不動産競売開始決定通知
住宅ローンの返済を数ヶ月怠ってしまうと、融資をしてくれている銀行などの債権者が、貸したお金を競売によって取り返そうとして裁判所に競売を申立てると、この通知が裁判所より届きます。

競売開始の通知が届いたからと言って、全ての人が住まいを取られてしまうとは限りません。　請求されている金額を返済すれば競売を取下げてもらえます。　また任意売却などによって買戻すことも出来ます。