任意売却相談センター神奈川

借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？

競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？

千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。

例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。　まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。　任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。

また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。　任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。

競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。

ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。

差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。　 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。　万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。

不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。

これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。

住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。

この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。　そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。

住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。

任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。

リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。　これで、落ちる方も居ます。　金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。

しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。　そのような方は、もうダメでしょう。　任意売却を考えてください。　保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。　友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。

任意売却であれば引越し代は捻出します！

競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。　私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。

任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。　私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。　過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。

実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。　しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。　ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。

強制競売とは
物件に付いている抵当権とは関わりなく、債権者が債務者の返済不履行が生じた場合に、裁判所から判決をとって債務者の財産を差し押え、そしてその物件を競売すことを指します。

事件番号（ヌ）
競売の事件番号には（ケ)、（ヌ）の二つがあります。
（ケ）は任意競売、（ヌ）は強制競売の意味です｡両者の手続きは同じです。

不動産の強制競売(強制執行)の流れ
強制競売の申立
当該不動産の所在地を管轄する地方裁判所に対して競売申立てを行います。
訴訟等において債務名義を得た債権者が、債務者の所有する不動産を差し押さえて強制競売を行ことになります。

強制競売開始決定発令および差押登記嘱託
強制競売申立書の審査が終わり、問題が無ければ、裁判所が強制競売の開始決定を債務者に発令します。

また、裁判所はこれとともに法務局に対して差押登記を嘱託し、これにより対象不動産の登記簿には強制競売開始決定を原因とする差押登記が出現します。

競売3点セットの作成
現況調査命令および現況調査報告書の提出
裁判所は、執行官に対して、強制競売の対象となる不動産の現況調査を命じます。　命令を受けた執行官は、対象不動産は現在誰が占有しているのか等を調査した上で、裁判所に対して現況調査報告書を提出します。

評価命令・評価書の提出
裁判所は、不動産鑑定士を評価人として選定し、評価人に対して不動産の評価を命令します。　命令を受けた評価人は、近隣同種の不動産の取引価格、収益等を考慮の上で評価書を作成し、これを裁判所に提出します。

売却基準価額の決定および物件明細書の作成
裁判所は、提出された評価書を基に対象不動産を売却する際の基準となる価格（売却基準価額）を決定し、現況調査報告書の内容も参考にしながら物件明細書を作成します。

債権届出の催促および配当要求終期の公告
裁判所は、売却のために不動産の調査や評価を進める一方で、債権者に対する配当の準備を進めます。

具体的には、先順位の仮差押債権者・担保権者（抵当権者、質権者、先取特権者）及び租税債権を有する官公庁に対して、債権の存否・原因及び金額を裁判所まで届け出るように催告します。　また、配当要求の終期を定め、官報により公告します。

3点セットの公開・入札・代金納付・登記
3点セットが揃うと、裁判所は売却を実施する旨を決め、売却日時や場所を公告するとともに、3点セットを公開します。 入札期間に入ると入札が行われ、開札期日に開札が行われます。

裁判所は、落札者が一定の不許可事由（民事執行法71条）に該当しなければ売却許可決定を発令し、落札者に代金の納付を求めます。

落札者から代金の納付があると、裁判所から法務局に対して、差押登記や担保権の設定登記の抹消と、落札者に対する所有権移転登記の嘱託を行います。　落札者に関する競売手続はこれで終了となります。

裁判所による配当（または弁済金交付）
競落者から代金の納付があると、裁判所は配当期日を定め、配当順位に従った配当表を作成し、これを基に配当を行います。

なお、債権者が一名の場合や、債権者が複数でも全員が全額の弁済を受けられる場合には、配当ではなく弁済金の交付と呼ばれます。

参考：　不動産競売事件（担保不動産競売，強制競売）の申立てについて

求償権（民法459条）とは
民法第459条（委託を受けた保証人の求償権）
連帯保証人または保証人が主たる債務者に代わって貸金等を支払った（返済した）場合には、支払った（返済した）分は後に、主たる債務者に対して返してくれるように請求できる権利です。

住宅ローンに対するローン保証会社の求償権
住宅ローンの返済を出来なくなり、期限の利益を喪失した場合、銀行等の金融機関はローン保証会社に対して代位弁済を請求し、保証会社は債務者に代わってローンを返済することになります。　これにより、住宅ローンの債権や担保物権などは、求償権の範囲でローン保証会社に移転することとなります。

求償権の時効
求償権には消滅時効（ある一定期間権利を行使しなければ、権利そのものが消滅してしまう制度）が有ります。

保証人が主たる債務者に対する求償権の消滅時効は、商行為の保証委託による場合が5年、その他が10年となっている。なお、消滅時効の起算点は、債権者に弁済をするなど免責行為をした時点で、そこから時効が進行することになります。

期間入札

裁判所 – 不動産期間入札について
国税庁 – 公売へ参加方法

競売での期間入札とは、地方裁判所が一定の「入札期間を定め」、その期間内に入札を受け付け、別に設定された開札期日に開札を行って最高価買受申出人を決定する方法です。

所有する不動産を担保に住宅ローンや事業資金の融資を受けていた場合で、長期にわたる滞納や返済不能が発生した時に、民事執行法に基づき、その担保不動産を売却して債権回収を行う、いわゆる「抵当権の実行」という法的制度を「期間入札」といいます。

期間入札のタイムスケジュール
　 1. 物件公告
　 2. 物件閲覧開始　 ※ 「物件公告」から1週間
　 3. 入札開始　　　　　　※「物件閲覧開始」から2週間
　 4. 保証金納付　　 最低売却価格（裁判所が提示）の20%
　 5. 入札締め切り　 ※「保証金納付」から2週間
　 6. 開札　　　　　　 ※「入札締め切り」から1週間
　 7. 売却許可決定公告 ※「開札」から1週間
　 8. 売却許可決定確定 ※「売却許可決定公告」から1週間
　 9. 代金納付通知 – 売却決定謄本入手後、約2ヶ月前後で代金納付（執行抗告が無い場合）
　 10. 代金納付
　 11. 登記完了

落札に至らなかった物件は、翌日から一ヶ月、特別売却期間となります。

仮差し押さえ と 差押え

仮差押とは
債権者が債権を保全するために行う手段の一つです。
金銭により請求できる債権に係る強制執行を保全するため、債務者の財産の処分を禁止する手続きです。

金銭債権を持つ者が、将来の強制執行ができなくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的に押さえておく手続きです。

将来訴訟で勝訴し、強制執行をしようとしても給付の実現が著しく困難となるおそれがある場合に現状保全を目的として行われます。

地方裁判所の仮差押命令に基づいて行われ、不動産の場合には仮差押の登記または強制管理の方法によるが、強制執行と異なり売却、配当は行われません。

差押えとは
国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続き（将来の強制執行の保全）のことを指します。

その対象物が不動産の場合は登記簿に記載され、処分禁止の効力が発生します。

裁判所の確定判決など、本差押えができる条件が満たされていない場合に、暫定的に押さえておくのが仮差押えです。

債権者の申し立てと一定の予納金を納めることで実行に移されます。

仮差押さえと差押えの違い
差押えは民事執行法に基づいて、仮差押えは民事保全法に基づいて行われます。

差押えと仮差押えの大きな違いは、差押えでは債権の弁済を受けることができますが仮差押えでは弁済を受けることはできないという点です。

民法代570条 – かしたんぽ責任
不動産売買契約の物件で、契約の締結当時、既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。　売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うこと。　売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としている。

買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当する。

また、宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

競売での物件には瑕疵担保責任を追及できないとなっております。　任意売却の物件は売り主にお金が無い為に瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となります。

欠陥と瑕疵とでは違います。
欠陥とは、故意あるいは重大な過失により建物が本来備えるべき安全性に欠いている、契約内容と異なっているなどの意味を示すことが多いようです。

発生する段階としては大まかに契約・設計段階、施工段階にわけられ、発生する理由としては、製品・施工等に対する知識不足、または経費削減等の故意的な理由による、設計あるいは施工の過失があるといえるでしょう。

なお、時間の経過とともに本来の品質や性能が失われる経年劣化（老朽化）は「欠陥」「瑕疵」には含まれません。

瑕疵担保責任保険
住宅瑕疵担保責任保険とは、新築住宅の売主等（建設業者・宅建業者）が、住宅瑕疵担保責任保険法人との間で保険契約を締結し、その住宅に瑕疵が判明した場合、その補修費用等が保険金によりてん補される制度です。

保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。
また、売主等が倒産していて補修が行えない場合等は、発注者や買主が住宅瑕疵担保責任保険法人に瑕疵の補修等にかかる費用（保険金）を直接請求することができます。

開札期日
裁判所において不動産等の競売の入札期間を経て、最高価買受申出人が決定される期日のことをいいます。　つまり、買受人(落札者)が決定する日の事です。

開札は、各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、参加者全員の前で、入札書の入った封筒を開封し、入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。

その中で最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人（落札者）となります。

最高価買受申出人(落札者)の保証金はそのまま、裁判所預かりとなります。　次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。

開札期日には落札希望者は出席しなくとも、入札は有効です。　開札の結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも観ることが可能となります。

滅多にないことですが、最高価格での入札者が二人以上いた場合には、その場で再入札しますので、出席している必要があります。

競売の取下げ：
法的には開札期日の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはおりますが、実際問題この時点で任意売却に応じてくれる債権者はほとんどいません！

この開札期日の前日までに決済（お金の支払い）が完了出来るスケジュールでないと債権者（抵当権者）は任意売却には応じないことの方が圧倒的に多いが現実です！

買受人とは
競売不動産を一番高い金額で落札し(この者を「最高価買受申出人」といいます)、裁判所から1週間後に売却許可決定がなされたら「買受人」になります。

買受人になるためには、開札期日に最高価買受申出人となって、裁判所で売却の不許可事由がないかどうかを慎重に審査されることになります。
・ 競売の申立を受けた債務者自身ではないか
・ 権利能力があるか
・ 農地については農地法による買受資格証明書があるかどうか
・ 未成年者や成年被後見人でないか
・ 公務執行妨害罪や競争入札妨害罪・封印破棄罪など民事執行手続きにおける売却で犯罪を犯し、刑に処せられ、その裁判確定の日から2年を経過しない者でないか

買受人と区分所有法第8条
区分所有法第8条 – 特定承継人
譲渡等によって、マンションの区分所有権を譲り受けたものは前区分所有者が滞納していた管理費等の債務を引き継ぎ、支払い義務が発生する。

条文としては「第７条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行なうことができる。」

++ 第７条第１項 ++
区分所有者は共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権、または規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）

及びその建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。　管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行なうにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

競売の3点セットの一つ、物件明細書
該当の物件が持つルールが記載してあります。
落札後に、買受人が引き継がなければいけないルールや、引渡し命令の可能性について触れています。

物件がマンションの場合には管理費や修繕積立金・駐車場代・管理組合・立て替えている地代などの滞納があると、区分所有法の規定により買受人がその滞納金の請求を管理組合等から受けることがあるので、滞納があることを知っていただくための記載です。

買受人が負担する金銭債務
また、賃借人がいる場合、敷金等の返還を請求されることがあります。
裁判所があらかじめ、管理費等の滞納や敷金返還義務が判明している場合には、これらの相当額を控除して売却基準価額を決定する等の措置を講じている場合もあます。

最高価買受申出人とは
最高価買受申出人とは、期間入札の開札期日において、適法な入札をした者の中で最も高額な入札金額の申出をし、執行官から最高価買受申出人と定められた者のことです。

また、買受申出人とは、一定期間最低売却価額以上による定額販売方式を実施する特別売却において、売却実施期間中に最初に適法な買受けの申出をし、執行官から買受申出人と定められた者のことです。

売却許可決定
最高価買受申出人が決まると売却決定期日が開かれ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを裁判所が決定します。　最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合などには売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

残代金の納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定すると、裁判所は代金の納付期限を定め（当裁判所では売却許可決定確定から１か月先）、買受人に通知します。　買受人は定められた期限までに、最寄りの金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法など裁判所が指定する方法で代金を納付しなければなりません。

買受人が定められた期限までに代金を納付しないと不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。　そのため、入札をしようとするときは入札後、短期間のうちに代金全額を納付することができるように取引のある金融機関などと相談するなどして予め資金の準備をしておく必要があります。　そして代金が納付されると不動産は買受人の所有となります。

催告書
催告書とは、債権者が債務者に対して債務の返済を促すために行う通知のことです。　催告書を送ることで、債権者は自己の権利を行使していることとなります。

住宅ローンに限定しての催告書
住宅金融支援機構からフラット35など購入資金の融資を受けて、その返済を何ヶ月か延滞し続けてると、その間に “ご連絡”, “来店依頼”, “督促状”, などが郵送されて来ます。

これらの通知を無視し連絡も、 返済も行わないと、住宅金融支援機構から “催告書” という書類が届きます。

催告書の中身はそれぞれの金融機関に応じて独自の書式をしていますが、大体において 「指定期日まで○○円支払わなければ法的手続きに移行する」 という文面になります。

催告書が届いてしまったら
もし文面に書いてある額を支払えるのであれば、債権者に返済すれば問題は解決しますが、支払えない場合はどうなるのでしょうか？

支払えない場合は書類に書いてあるとおり法的手続きに移行されていきます。　法的手続きの最終段階は競売という流れになります。

競売の申し立てをするには債権者はある金額を裁判所に予納する必要があります。　したがいまして競売の申し立てを行われてまった後では、任意売却に切り替えるのが難しくなってきます。　ですので催告書が来たら早い段階での行動が必要となります。

もし文面に書かれている額を支払うことができないのであれば早期のうちに任意売却の手続きを行うことをお勧めします。