住宅ローン返済が苦し方々へ任意売却の提案
任意売却とは
住宅ローンなどの返済いが困難になったとき、その不動産の所有者(債務者と言います)と、ローンの融資を受けている金融機関(債権者・抵当権者といいます)の間に弁護士・司法書士または任意売却業者などの仲介者が入り、その不動産を競売にかけずに債務者と債権者と、そして購入者との3者が納得のいく価格で売却を成立させることです。
何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、銀行などの金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を競売にかけ、現金化して貸付金を回収しようとします。 競売だと、いくらで落札されるかは開札日まで分かりませんが、市場価格より20% ～ 40%は低い価格になることもあり得ます。 そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足のいくような価格で不動産を売却するのが任意売却です。
任意売却なら住宅ローンを延滞している人たちの窮地を救えます！
不動産の任意売却を考えて欲しい状況
ローン返済のリスケが断られてしまったような場合；
住宅ローン返済のリスケジュール通称リスケは無限大に認めてもらえるわけではありません。
当社で処理させていただいた方で最高3回続けてのリスケを認めてもらえて、4回目のリスケを申し込んだけど断られたという方がおりました。 しかし、スケが認めてもらえなかった場合、月々の返済額が一気に跳ね上がることになります。 返済額増えてしまった場合、家を売ることを早々に考えないといけなくなります。
リスケ後に、新たに借金を繰り返してローンの返済を続けるよりも、マイホームを任意売却で処分をして、生活の建て直しを図ってください。 7年間、次へのステップのための充電期間に充ててみてはいかがでしょうか。
親・兄弟・親族の家が競売にかかっている方
いわゆる不動産の親子間売買、親子間の任意売却です。 一般的には不動産の親子間売買、親族間の売買は住宅ローンが付きにくいので購入金額を現金で買わない限り難しいものがあります。
しかし、当社は長年、この複雑で繊細な親子間任意売却を手がけてまいりました。 当社のノウハウを持って取扱い注意の親子間売買をしょりします。
自己破産って、そんなに悪い事なの？
借金で返済の地獄に堕ちてしまった人を救済するために国が差し延べてくれているクモの糸なのですが・・。 職業によっては自己破産をすると出世に響く場合も有りますけれど、そのような職業に就いていなければ自己破産も選択肢の一つではないでしょうか？
競売が有利なのか、任意売却が得なのか？
競売の方が有利なのか？ 任意売却の方が有利なのか？
千差万別の状況が有るので一概には言えません。
競売で行ってしまった方が有利な場合、任意売却に切り替えた方が有利な場合と色々有ります。
例えば、自己破産を考えている場合ひは、競売でも任意売却でもほぼ同じです。
自己破産までは考えていない場合には、一般的には任意売却の方が有利ことが多いです。 まず、精神的に競売と任意売却とでは大きく違うでしょう。 任意売却は私たちが依頼者の方々の傘となって雨から身を守りますが、競売の場合には孤軍奮闘しなければなりません。
また、競売が終わった後、任意売却が終わった後の月々の返済額が大きく異なるのです。 任意売却の場合には、私たちが依頼者の経済状況・収支状況を十分に考えて月々の返済額を債権者にお願いをしますが、競売の場合には、債権者より一方的に月々の返済額を押し付けれてしまうのです。
競売が有利なのか、任意売却が有利なのかお分かりいただけますよね？
自宅が差押さえられてしまった
差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。
ローン返済の延滞による差押えは、滞納者の特定財産について、法律上または事実上の処分を禁止し、それを換価(売却)できる状態にする最初の手続きです。
差し押えは、滞納者の意思に関係なく行われる強制処分です。 また、差し押さえた時、抵当権者は自力執行権に基づいて差押財産を換価(売却してお金に換えること)する権利を有しますが、差し押えによる所有権の抵当権者への移転はなりません。 万が一、差押中に何らかの天災その他の不可抗力により、差押財産が滅失したときは、その損害は差押えた人ではなく、滞納者（所有者）の負担となります。
不動産の差押
通常、住宅ローンを利用してマイホーム購入する場合は、購入する不動産に担保として抵当権が設定されます。
これは将来、住宅ローンを借りた人が、その返済が出来ない状況となった時に、債権者がその不動産を売却処分することで未回収分の金銭を回収するための、いわゆる借金のカタです。
住宅ローンの返済ができなくなってしまい、そして期限の利益を喪失し、代位弁済され、その後全額一括返済を請求されても住宅ローンの残金を支払うことが出来ない場合には、債権者は抵当権の行使、つまり対象となる不動産を競売にかけることで、債権(お金の)回収をするために、差押え申立を裁判所にすることになるのです。
この申立が受理されると、裁判所から法務局に対して差押登記の委託がなされ、法務局は対象となる不動産の登記簿に差押登記をします。 そして、その後に債権者、債務者(住宅ローンを借りている人)に対して不動産競売開始決定が通知されることになるのです。
住宅ローンが払えない
住宅ローンが返済できなくなりそうなときには、先ずはローンを組んだ金融機関に相談することを強く薦めます。
任意売却で自宅を売却するのは、総ての手を打ちつくした後の後です。
先ずは、金融機関に相談をして、月々の返済額を少なくしてもらうリスケジュール（リスケ）の相談をしてください。
リスケを申請すると、住宅ローンを最初に申し込んだ時と同じ審査が有ります。 これで、落ちる方も居ます。 金融機関は、あなたをリスケから落とす事が目的ではないので、逆にあなたをなんとかリスケで助けようとしてくれますので色々と提案をしてくると思います。
しかしながら、それら総ての提案に添えない方も居ます。 そのような方は、もうダメでしょう。 任意売却を考えてください。 保証人などを立てて、第三者を悲劇のドラマに引き込まないでください。 友達に借金・保証人を頼むと、了解されても断られても友人を失うことになりますから。
競売のときの引越し代、任意売却の引越し代はどうなっているの？
任意売却であれば引越し代は捻出します！
競売の場合は、落札された落札者に直に引越し代の交渉をしてもらうことになります。 私たちは部外者ですので両者の間に立ち入ることはできません。
任意売却の場合には、引っ越し代を必ず捻出いたします。 私たちは、引越し代を捻出できると言い切ります。 過去十数年任意売却のご依頼を処理して来て、いままでに一度も引越し代が作れなかったことがありません。
実際の、任意売却の処理の現場、交渉の現場では、この引越し代を出す出さないの攻防の交渉が熾烈を極めています。 しかし、当社は交渉のプロとして引越し代は必ず捻出いたします。 ただし、100万円とか90万円などという大金は期待しないでくださいね。
任意売却相談センター神奈川
神奈川県での対象エリア
神奈川県横浜市・川崎市・相模原市・大和市・海老名市・厚木市・座間市・横須賀市・三浦市・逗子市・鎌倉市・藤沢市・平塚市・小田原市・秦野市・伊勢原市・南足柄市
東京都での対象エリア
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東京23区での任意売却対象エリア
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再評価 – 競売
再評価 – 競売 – 落札
一度目の競売で落札者が出なかった場合には再度、競売にかけます。 その際に対象物件の売却基準価額を見直して値を下げます。 そのことを再評価といいます。
不動産競売では、まずはじめに一定の入札期間を設け、その期間中に入札者を募る期間入札の方法が取られます。
その後、開札期日に最高価買受申出人を決定し、買受人に物件を引渡して完了となるのが一般的な流れです。
しかし、この期間入札の間に入札者が現れず、物件が売れ残ってしまうことがごく稀にあります。 その場合には特別売却が行われます。
特別売却は期間入札の翌日から1ヶ月程度行われ、期間中に売却基準価額以上の申し出をした最初の人に売却される、いわゆる早い者勝ちといった方法です。
しかしながら、中には特別売却でも入札者が現れない場合が有ります。 この特別売却でも入札者が現れない際には、対象の物件の売却基準価額を見直し、値下げをした上で再度競売にかけるという再評価が行われます。
再評価の後、入札期日が指定され、再度競売にかけられますが、それでもまた売れ残ってしまうと、もう一度再評価し、さらに値下げをします。
この一連の流れを3回まで繰り返し、なおも買受人が決まらない場合には債権者に通知し、3ヶ月以内に買受人が居るという手続きをしないと競売は取り消しとなります。
公正証書とは
公正証書とは
公正証書は、公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。 公文書ですから高い証明力を保持します。
任意売却で債務整理をした際、競売で処理が終了した際に、残債務の支払約定書を公正証書で求める債権者・サービサーも居ます。
したがいまして債務者が金銭債務の支払を怠ると、裁判所の判決などを待たないで直ちに強制執行手続きに移ることができます。 すなわち、金銭の貸借や養育費の支払など金銭の支払を内容とする契約の場合、債務者が支払をしないときには、裁判を起して裁判所の判決等を得なければ強制執行をすることができませんが、公正証書を作成しておけば、すぐ、執行手続きに入ることができることになります。
公正証書には、遺言公正証書、任意後見契約公正証書、金銭の貸借に関する契約や土地・建物などの賃貸借に関する公正証書、離婚に伴う慰謝料・養育費の支払に関する公正証書並びに事実実験に関する公正証書などがあります。
交付要求とは
交付要求とは
滞納者の財産について競売や差押などの強制換価手続きが行われた場合に、その先行する執行機関に対し交付要求書を交付して、滞納税への配当を受ける手続きをいいます。
その場合、滞納者や質権等の利害関係人へも書面で通知されます。 交付要求の効力は執行機関から配当を受けうることですが、元々の強制換価手続きが解除または取り消されたときは効力を失います。
要するに、競売で売れた場合の落札代金の中から税収する方法だという事です。 参考： 国税庁・第82条関係 交付要求の手続
参加差押え
参加差押とは、例えば差押となっている1つの不動産などの財産をを複数の債権者が差押さえることはできないため、ある機関が執行した差押さえに便乗するかたちで競売代金から配当を受けることができるという仕組みである。 また、参加差押をしておくと、差押さえが解除された際に遡って効力を得ることができる。 参加差押は交付要求の一形態です。 参考： 国税庁・第86条関係 参加差押えの手続
現況調査および現況調査報告書
現況調査および現況調査報告書
裁判所の執行官が、実際に競売物件を見た上で、その物件に関する権利関係や占有状況、形状などについて調査した内容を記載した書類です。
執行官は、執行裁判所の現況調査命令によって、不動産の形状、占有状況、占有者の権原等を調査し、現況調査報告書を作成し、執行裁判所に提出します。
現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権原を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。
現況調査報告書は競売の3点セットのうちの1つです。
執行官が競売不動産の現況を調査し作成された調査報告書。 対象不動産の占有状況等が記されており、占有者が存在する場合、その占有開始時期により法的権利が変化するので確認が必要となります。
この現況調査で執行官が家を調査に来た時点では、まだ任意売却への申請は可能です。 ですが、時間的には余り余裕は有りません！
この現況調査が入ってから、おおよそ5ヶ月後位には競売の入札となります。
金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約、簡単にいうと借用書です。
【民法 第587条】
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによってその効力を生ずる。
金銭消費貸借契約は、通常、借り手だけが利息の支払いと元本の返済義務を負うので、有償の片務契約とされます。
金銭消費貸借契約の目的物
種類、品質、数量の同じ物を返還できれば、何でも良いとされています。
現実の取引社会では、圧倒的に金銭の消費貸借が多い。 （貸金、ローンとも呼ばれます。）
金銭消費貸借契約の特徴
借受物の「消費」が可能です。
借主が所有権を取得できます（使用貸借、賃貸借との違いはここです）
返還時、種類、品質、数量の同じものを返還することが可能です。 その物自体を返還しなくても足りる、ということになります（使用貸借、賃貸借との違いはここです）
金銭消費貸借成立要件
借主が金銭その他の代替物を貸主に返還することを約束することを「返還の合意」といいます。
貸し主から金銭その他の代替物を受け取ることを「目的物の授受」といいます。
金銭消費貸借契約の要物性の緩和
契約の成立には、「貸借りの合意」の外、「目的物の交付」が必要になります。
・ これを「消費貸借の要物性」といいます。
・ 要物性の要件は、実質的に緩く解釈されてきています。
金銭消費貸借契約で現実に授受があったと同視される場合
現実の取引では、貸主が金銭の代わりに借主に手形を交付し、借主の第三者に対する借金を貸主が支払い、その金額を貸し付けることもあります。
公正証書等作成の場合
公正証書を作成、又は抵当権設定登記を済ませてから行う金銭貸付です。
後に金銭を交付した時に消費貸借の要物性が満たされ消費貸借が成立します。 しかし、消費貸借成立前の公正証書、抵当権設定契約も有効になります。
